Несмотря на то, что 1 января 2012 года в Москве истекает срок действия права на льготное приобретение земельных участков собственниками объектов коммерческой недвижимости, расположенных на этих участках, количество сделок с правами на землю за первое полугодие текущего года увеличилось всего на 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Действительно, льготные расценки при соблюдении ряда условий, дают возможность выкупа земельного участка по цене, составляющей всего 20% от его кадастровой стоимости, но и она оказывается запредельной. Высокая цена выкупа приводит к тому, что большинство собственников нежилых помещений предпочитают владеть земельными участками на правах аренды.
Правила таковы, что сегодня свободную незастроенную землю в Москве можно приобрести только на праве аренды через специальные конкурсы и аукционы. Если на участке расположены здания, строения или сооружения, то право выкупить земельный участок есть только у собственников этих объектов недвижимости. Со стороны Департамента земельных ресурсов г. Москвы причинами для отказа в подписании договора купли-продажи участка могут послужить: отсутствие соглашения об условиях приобретения земли у совладельцев здания, споры по границам земельного участка и т.п.
При этом покупка земли за пятую часть кадастровой стоимости накладывает ограничения на какие-либо строительные работы по возведению новых зданий; возможны только ремонт или незначительная реконструкция уже существующего строения. Снятие запрета на новое строительство предполагает доплату еще 80% кадастровой стоимости земельного участка.
«Еще 5 лет назад, предусмотренная законодательством возможность выкупа владельцами зданий земельных участки под ними, была практически нереализуема. Единичные случаи выкупа московской земли происходили либо в судебном порядке, либо в силу того, что земля находилась в федеральной собственности. Сейчас ситуация изменилась к лучшему: во-первых, почти все земельные участки прошли кадастровый учет, а во-вторых, Москва перестала оказывать сопротивление их выкупу. Единственной преградой для выкупа земли под объектами коммерческой недвижимости в Москве остается ее высокая стоимость», – считает Юрий Тараненко, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».
Например, участок в промзоне на окраине СЗАО Москвы, площадью 9000 кв.м. имеет кадастровую стоимость 7 600 руб./кв.м. Участок площадью 500 кв.м. в районе массовой застройки в СВАО, занятый зданием супермаркета, оценен в 27 000 руб./кв.м.
Для сравнения, кадастровая стоимость 1 кв.м. земельного участка в черте города Долгопрудный Московской области имеет кадастровую стоимость 3 200 руб./кв.м.
«Кадастровая стоимость земли в Московской области в несколько раз ниже московской. Для Московской области, напротив, крайне редки сделки с земельными участками, находящимися в аренде, почти все сделки проходят с участками, на которые оформлены права собственности. В практике «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» часто возникали случаи, когда в процессе подготовки сделки по продаже здания, его собственник специально до сделки выкупал земельный участок, чтобы передать покупателю сразу и здание и права на участок», – считает Юрий Тараненко.
