В ближайшей перспективе на рынке индустриальной недвижимости появится много объектов низкого качества и ликвидности, однако дефицит качественных площадей сохранится: в 2012 г. построено будет вдвое меньше заявленного. Между тем, и пользователи, и инвесторы успели сформировать не только запрос на качественные объекты, но и соответствующую экспертизу. Эти и другие тенденции развития рынка обсудили участники ежегодной конференции газеты The Moscow Times «Коммерческая недвижимость: Top Trends 2012».
«Каждый год на рынке индустриальной недвижимости мы наблюдаем одну и ту же картину: заявляется примерно вдвое больше площадей, чем реально строится» - заявил исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев. Так в 2011 г., по данным компании Knight Frank, в московском регионе было заявлено к сдаче более 19 проектов общей площадью около 600 тыс. кв.м., однако реально достроено и введено в эксплуатацию было только 13 проектов общей площадью 366 тыс. кв.м.
В 2012 г. девелоперы планируют сдать в эксплуатацию более 26 складских комплексов в московском регионе. По мнению аналитиков Knight Frank, наиболее вероятно, что введено будет из них не более 20. Таким образом, прирост качественного складского предложения в московском регионе по оптимистическим прогнозам составит порядка 700 тыс. м2, а по консервативным – не более 500 тыс. кв.м. По мнению Олега Мамаева, на рынке еще мало ответственных игроков, которые строго следуют заявленным планам. Другая причина в нехватке собственного инвестиционного потенциала большинства участников рынка и преобладании спекулятивного капитала. «Когда девелопер обладает собственной экспертизой, сам является инвестором своих проектов и эти проекты высоко ликвидны, он мало зависит от краткосрочной рыночной конъюнктуры. Но большинство компаний такими возможностями не обладает. Поэтому и возникает ситуация, когда при малейших колебаниях на рынке или просто неблагоприятных прогнозах до 50% проектов замораживаются. И наоборот, стоит появиться позитивным прогнозам, - и сразу заявляются миллионы квадратных метров площадей» - констатировал Олег Мамаев.
Несмотря на дефицит качественного предложения, потребители уже не готовы «брать то, что есть» - спрос смещается в сторону новых высокоэффективных объектов, отметили участники конференции. Например, по оценке Олега Мамаева, затраты на содержание старого объекта могут превышать аналогичный показатель для нового до $10 на 1 кв.м в год. «Как раз в ближайшие 2-3 года истекают сроки договоров по многим старым объектам, которые проектировались еще до кризиса и с точки зрения качества и эффективности не выдерживают никакой критики. Их владельцы окажутся в затруднительном положении: им придется снижать ставки и крайне сложно будет найти покупателя на свои объекты» - отметил Олег Мамаев.
Еще одним важным трендом, иллюстрирующим растущие потребности рынка в высокоэффективных складских комплексах стал взрывной рост нового сегмента – build-to-suit на продажу. Если в 2011 г. ввод новых индустриальных площадей составил около 500 тыс. кв. м, что примерно соответствует $650 млн, то объем транзакций в сегменте build-to-suite превысил 200 тыс. кв. или $300 млн «Современные технологии позволили значительно сократить сроки строительства, например наша компания вышла на рубеж в 6-9 месяцев от покупки земли до сдачи объекта под ключ. Клиенты, среди которых и ритейлеры, и производственные компании, готовы ждать такой срок, чтобы получить объект, максимально адаптированный к их индивидуальным потребностям» - объяснил Олег Мамаев.
Данный тренд вполне коррелирует с общеевропейским, а именно – переориентированием на конечного пользователя. В результате кризиса главным фактором, определяющим стоимость актива, стали именно качественные конечные клиенты.
«Если раньше на рынке доминировали инвесторы, которые определяли расположение и основные характеристики объекта, чтобы обеспечить его ликвидность, то теперь все больше внимания обращают на потребности конечных пользователей. Будучи сами инвесторами собственных объектов, мы отчетливо видим простую вещь: инвестору на самом деле нужен всего лишь стабильный поток. Это и есть качество актива. Естественно, стабильный поток будет там, где комфортно арендатору, который, собственно, его и создает» - рассказал Олег Мамаев.
В целом, отметили участники конференции, рынок индустриальной недвижимости вышел на качественно новый этап развития. Показательно, что в этом сегменте практически не осталось компаний, которые были успешны до кризиса или казались такими. Сегодня рынок контролируют компании, которые не были очень яркими до кризиса, но сумели применить новые подходы, благодаря чему и стали ключевыми игроками.
