Лизинговые сделки – безусловно, очень выгодная для покупателя схема, когда речь идет о дорогостоящем объекте, и на сегодняшний день она широко распространена в сфере продажи оборудования, автомобилей и другой техники.Лизинг – это договор долгосрочной аренды с условием последующего выкупа, когда спустя 5-20 лет (срок лизинга) стоимость объекта считается полностью выплаченной и он переходит в собственность лизингополучателя. Выгоды покупателя здесь очевидны, для продавца же (лизингодателя) одно из преимуществ заключается в более низкой налоговой нагрузке. О том, применима ли такая схема к недвижимости, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
С точки зрения законодательства, возможность купить квартиру в лизинг есть, но, как показывает практика, договоры лизинга если и заключаются, то в основном между лицами, которые состоят либо в родственных, либо в других близких связях. А что касается квартир, выставленных в свободную продажу, лизинг – достаточно редкая схема, и особенно на рынке первичного жилья (продажа квартир в новостройках).
Почему же застройщики не спешат использовать продажу в лизинг? Рассмотрим основные причины:
1) Срок аренды, за который застройщик может получить полную стоимость квартиры, слишком долог («медленные деньги»).
Для приобретателя покупка в лизинг намного привлекательнее ипотеки, и если кто-то из застройщиков решится на этот шаг, спрос будет достаточно высок даже если на рынке в целом чувствуется застой. Но период стагнации рано или поздно закончится, и в то время, когда активные продажи квартир вновь начнут набирать обороты, у нашего застройщика может остаться слишком мало готовых объектов для продаж. А полную стоимость за уже отданные в лизинг квартиры он получит лишь через 10-20 лет. Несложно догадаться, что застройщикам вряд ли понравится столь долгий процесс получения прибыли.
2) Перед сдачей в аренду (в лизинг) дом нужно ввести в эксплуатацию, выполнить ремонт «под ключ», что несет дополнительные затраты для строительной компании.
Квартира, подготовленная к сдаче в аренду – полностью пригодна для жилья, в ней есть сантехника, двери и окна, полный комплекс ремонтных работ. Между тем, что касается новостроек, большинство активных продаж осуществляется именно на начальных стадиях строительства. Так зачем же застройщику брать на себя дополнительный риск, нести затраты, которые полностью окупятся лишь через много лет, когда он может получить свою прибыль намного раньше и вложить деньги в дальнешее развитие?
«Лизинговая схема требует от застройщика слишком многого – он должен не только ввести дом в эксплуатацию, но и выполнить все необходимые ремонтные работы в квартирах, предназначенных для сдачи в лизинг, - рассказывает Инна Игнаткина, руководитель отделения «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Но, как правило, большую часть квартир строительные компании реализуют еще до окончания строительства – это могут быть прямые продажи, ипотека, система рассроченных платежей и т.д. В результате, когда процесс строительства завершен, а дом – введен в эксплуатацию, квартир от застройщика в нем уже фактически нет».
3) Высокие риски для строительной компании в случае возможных неплатежей.
Экономическая нестабильность, рост цен, ситуация на рынке труда, личные обстоятельства – все это факторы, которые могут напрямую повлиять на возможность несвоевременных платежей со стороны лизингополучателя (арендатора квартиры). В свою очередь, задержки выплат – это дополнительный риск для застройщика, ведь именно он, а не банк (как в случае с ипотекой) будет вынужден разбираться с неплательщиками.
И напоследок следует сказать несколько слов о зарубежном опыте. Лизинг в сфере недвижимости практикуется на международном рынке, так, к примеру, продажу в лизинг предлагают строительные компании ОАЭ, работающие в Дубае. Но стоит учесть, что стоимость таких предложений, как правило, намного выше (до 25%) стоимости аналогичного жилья, выставленного в свободную продажу.
