Земельный участок – приобретение полезное во всех отношениях: во-первых, земля сегодня только дорожает и дешеветь ей в ближайшей перспективе не от чего. Во-вторых, при всей своей ценности имущество это довольно неприхотливое – это не дом, который может сгореть, сломаться от старости или подвергнуться нападению воров. Поэтому любого, кто нашел себе хороший участок и принял решение его купить, можно только поздравить. Другое дело, что не всегда у покупателя есть вся сумма, которую продавец просит за землю. О том, является ли ипотека выходом в этом случае, рассказывают специалисты ГК МИЦ.
Взять ипотечный кредит – это первая мысль, которая возникает у тех, кому не хватает на покупку земельного участка. Такая возможность есть, банки действительно предлагают такой продукт, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что получить кредит на покупку земли не так-то просто. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК МИЦ Константина Шибецкого, доля запросов на ипотеку земельного участка составляет не более 5% от всех сделок. Как правило, программ ипотечного кредитования на саму землю очень мало. В основном ипотеку дают при условии покупки дома на участке, но и с этим есть проблемы. Банки неохотно соглашаются выдавать кредит на загородную недвижимость. Связано это с тем, что у загородного дома сложнее определить его ликвидность, и у банков нет уверенности, что в случае невыплаты кредита залог можно будет реализовать без трудностей. Помимо этого банки ссылаются на несовершенства в законе «Об ипотеке», где приводится объяснение, что по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки собственников. В пункте 1 статьи 62 того же закона оговаривается, какие участки не могут быть предметом залога. Так, банк не сможет выдать кредит в следующих случаях: если участок земли находится в государственной собственности, если земля загрязнена опасными отходами или площадь участка меньше, чем установлено в законе.
Итак, есть два варианта ипотечных программ, которые выдают банки: под залог земли и под залог квартиры. В первом случае нужно быть готовым, что банк будет проверять стоимость и ликвидность участка, при этом земля обязательно должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь разрешение на строительство недвижимости. Преимущество такого варианта заключается в том, что залогом является сама земля, т.е. заемщику не нужно закладывать какую-либо жилую недвижимость (что позволяет сэкономить на ее оценке). Минус в том, что ставки в этом случае будут весьма высоки – от 15% годовых.
Во втором случае вы ставите под залог уже имеющиеся квартиру или дом. Чаще всего встречается именно такой вид банковской программы, в этом случае выдается так называемый «нецелевой кредит». Преимущество этого типа кредита в том, что банк не будет проверять и оценивать сам участок. Как правило, ставка по такому кредиту меньше, чем по ипотеке под залог участка, и составляет 11-13%годовых.
На сегодняшний день число банков, у которых есть программы выдачи кредита под залог участка, невелико – можно пересчитать по пальцам одной руки. В основном это крупные банки, которые могут позволить себе некоторые риски ради расширения продуктовой линейки. Условия получения кредита у них при этом варьируются не сильно – в основном они схожи. Первоначальный взнос составляет 40-50% стоимости участка, срок кредитования – в среднем 15 лет. Как правило, средняя ставка по кредиту составляет 11-16% годовых в долларах или 16-18% годовых в рублях.
Эксперты отмечают, что в будущем земельная ипотека может стать более популярным продуктом, сегодня это направление кредита считается одним из самых перспективных. Цены на землю поднимаются примерно на 25-30% в год, что делает покупку земли выгодной даже с учетом переплаченных процентов по кредиту. Но, разумеется, конкретная выгода будет зависеть уже от точных характеристик самого участка – местоположение, транспортная доступность, инфраструктура, наличие инженерных коммуникаций и т.д.
