Переуступка прав собственности – это сделка, по которой права и обязанности лица, заключившего договор с застройщиком, переходят к другому лицу. Проще говоря, это продажа прав на строящееся жилье.
Подписание такого договора возможно независимо от того, в каком виде были оформлены отношения с застройщиком: договором соинвестирования, договором долевого строительства, предварительной купли-продажи и так далее.
В каких случаях совершаются такого рода сделки? Покупателям это может быть интересно в тех случаях, когда они хотят купить конкретную квартиру в конкретном доме. Продавцами же чаще всего выступают лица, занимающиеся инвестированием. То есть те, кто вкладывает средства в постройку квартиры на самом раннем этапе, когда цена на квадратный метр довольно низкая, а впоследствии продают права собственности на последних этапах строительства, но уже за другие деньги. Бывают и другие случаи, когда за время строительства у инвесторов меняются финансовые возможности или жизненные планы, и строящаяся квартира становится непосильным бременем или теряет свою актуальность.
Процедура переуступки проходит при обязательном участии застройщика. Именно он предоставляет информацию о том, какие обязательства по договору уже выполнены исходным обладателем прав, какие нет. Кроме того, у застройщика необходимо получить письменное разрешение на переуступку.
Информацию застройщик, как правило, не отказывается выдать, однако требует за нее, а также за переоформление всех документов определенную плату.
Прежде чем идти на такую сделку, покупателю следует напрямую пообщаться с застройщиком, советует Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК МИЦ. Покупателю нужно выяснить у девелопера все, что касается процесса строительства, а также самостоятельно проанализировать деятельность компании. Нередко встречаются случаи, когда инвесторы предлагают купить права собственности по привлекательной цене, зная о проблемах, настоящих или ожидающих компанию и объект в будущем. Конечно, полностью застраховаться от такой ситуации невозможно, но, изучив различные источники (в частности форум инвесторов этого дома в Интернете), можно почерпнуть ценные сведения о том, как долго строится дом и какие у него перспективы.
Обязательно проверьте, были ли продавцом сделаны все необходимые оплаты, их можно сверить с графиком и попросить предоставить подтверждающие документы (чеки, квитанции). Это позволит избежать ситуации, когда покупателю придется выплачивать долги, о которых он не подозревал.
Сделки по переуступке прав собственности несут для покупателей довольно серьезные риски. Так, помимо вышеперечисленных нюансов, следует учесть и то, что переуступка может совершаться несколько раз, то есть права собственности могут передавать от первоначального инвестора и два, и три раза. И чем больше звеньев в такой «цепочке», тем больше вероятности, что на каком-то из этапов процедура была проведена с нарушением. А чем это грозит конечному покупателю, ясно и без объяснений.
С одной стороны, переуступка прав собственности – это более сложная и рискованная процедура, чем покупка квартиры напрямую у застройщика. Однако с другой стороны, это дает более широкие возможности по выбору квартиры, поэтому совсем отказываться от рассмотрения такого варианта не стоит.
