Сделки с недвижимостью, у которой имеются обременения, всегда содержат в себе множество трудностей. На сегодняшний день наиболее распространенным видом обременения является ипотечный залог. Вполне возможна ситуация, когда человек, взявший ипотечный кредит под залог квартиры, захочет ее продать – либо для того, чтобы поменять жилищные условия, либо чтобы избавиться от ипотеки вообще. Что нужно будет сделать, чтобы продать квартиру, обремененную ипотекой?
Итак, если жизненные обстоятельства сложились таким образом, что заемщику необходимо продать ипотечную квартиру, существует три способа решить этот вопрос. Во-первых, покупатель может внести наличными банку весь оставшийся долг. Если такой способ вам кажется наиболее оптимальным (к тому же найден покупатель), то первое, что вы должны сделать, - это внимательно просмотреть кредитный договор. «Если в нем оговорен запрет на досрочное погашение кредита, установите, на какой именно срок распространяется данный мораторий. Если срок запрета не истек, то попытайтесь убедить банк изменить его или вообще исключить данный пункт из кредитного договора», - говорит руководитель ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. Как правило, финансово-кредитные организации идут навстречу своим клиентам, т.к. банки, в первую очередь, заинтересованы в отсутствии просроченных платежей и погашении кредита. Поэтому иногда банк даже может помочь заемщику в поиске партнера для осуществления сделки.
Итак, если банк дал согласие на досрочное погашение кредита, покупатель отдает сумму задолженности по кредиту банку, а тот, в свою очередь, снимает с квартиры обременение (данная процедура занимает около месяца). После этого покупатель и продавец могут заключать сделку купли-продажи. Данный способ применяется, как правило, в тех случаях, когда долг по кредиту составляет относительно небольшую сумму.
Если продажа ипотечной квартиры с помощью досрочного погашения ипотечного долга представляется невозможной, вы можете воспользоваться другим способом – продать не недвижимость, а собственно, сам кредит. Для заключения данной сделки вам также потребуется заручиться согласием банка. Если кредитно-финансовая организация принимает нового заемщика, то кредит переоформляется на него. Но следует помнить, что этот способ продажи обремененной ипотекой квартиры возможен не всегда. Дело в том, что банк может не согласиться оформить кредит на нового заемщика, если ему не понравятся его платежеспособность или кредитная история.
И, наконец, есть способ, при котором ипотечная квартира продается таким образом, что банк даже не узнает о факте продажи. Это происходит следующим образом: заемщик получает согласие банка на досрочное погашение кредита, средства для чего он берет у покупателя. Однако специалисты отдела ипотечного отделения ГК «МИЦ» предупреждают: если вы решили продать обремененную ипотекой квартиру по такой схеме, найти подходящего покупателя будет весьма проблематично. Дело в том, что покупатель соглашается на предоставление продавцу средств для погашения кредита, как правило, только в двух случаях. Во-первых, если его привлекает низкая стоимость недвижимости. Во-вторых, если у него с продавцом доверительные отношения.
Итак, стоит признать: продажа обремененной ипотекой квартиры – это всегда серьезные трудности. Прежде чем решиться на такой шаг, как реализация заложенной недвижимости, тщательно продумайте, каким именно способом вы будете действовать. Лучше всего обратиться за помощью к профессиональному риэлтору: его услуги, конечно же, тоже придется оплатить, но зато у вас появится уверенность в том, что сделка будет проведена максимально безопасно.
