Купить квартиру в Москве или Московской области за свои наличные, не связывая себя на долгие годы ипотекой, хотели бы многие. Но, к сожалению, нынешние цены на жилье позволяют обойтись собственными средствами далеко не всем. Основной массе все-таки приходится задумываться о том, чтобы обратиться в банк. И как бы ни страшила нас ипотека, возможности она дает все-таки очень широкие: с ее помощью можно приобрести не только вторичное, но и новое жилье. Об особенностях ипотеки на «первичке» Москвы и МО рассказывают специалисты отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ».
Ранее сравнение особенностей ипотечного кредитования на первичном и вторичном рынках показывало, что покупателю квартиры «с рук» банк предоставляет более выгодные условия. Это объяснялось тем, что при покупке вторичного жилья залоговым имуществом является физически и юридически готовая квартира, в то время как при покупке квартиры в новостройке залог продолжительное время существует лишь формально. Поэтому банк, чтобы максимально сократить свои риски, требовал с заемщика, желающего купить квартиру в новостройке, крупный первоначальный взнос, а также существенно повышал процентную ставку. «Мы до сих пор наблюдаем ситуацию, что процентная ставка при покупке первичного жилья выше, чем вторичного. Так, ставка на вторичном рынке обычно составляет 12,4%; на первичном же, пока дом находится на стадии строительства, ее показатели колеблются от 13,5% до 15%. Однако после того, как квартира оформляется в собственность и становится предметом залога, ставка может снизиться на 2,5%», - сообщает директор отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Но положение постепенно меняется. Как известно, большинство застройщиков сотрудничает с определенными банками. Если заемщик оформляет кредит в банке, который является партнером девелопера, он получает определенные льготы. Так, например, банк может не брать с покупателя комиссии за оформление кредита, а также снизить процентную ставку и установить первоначальный взнос не более 20%. Что касается первоначального взноса, то есть банки, которые с целью привлечения клиентов предоставляют кредиты с нулевым первоначальным взносом. Однако, по словам Константина Шибецкого, особой популярностью они не пользуются: «Во-первых, потому что кредиторов, у которых есть эти программы, не так много, во-вторых, условия по таким кредитам крайне невыгодны и покупателю лучше найти средства на первый взнос, чем впоследствии переплачивать значительные суммы. Тем не менее, банки могут снижать размер первоначального взноса, ведь перманентный рост цен на недвижимость может компенсировать возможные потери банка».
Средний срок, на который заемщику предоставляется ипотечный кредит на квартиру в новостройке, составляет, как правило, 15 лет. Однако, согласно данным экспертов ГК «МИЦ», значительная доля заемщиков погашает кредит досрочно. Правда, на сегодняшний день подавляющее большинство кредитов выплачивается аннуитетным способом, а при досрочном погашении такого кредита, заемщик несет немалые убытки. Дело в том, что значительная часть денежных средств, внесенных раннее в счет процентов, оказываются заплаченными своего рода «напрасно».
Многих потенциальных заемщиков интересует, нуждается ли ипотечная квартира в новостройке в профессиональной оценке. По словам Константина Шибецкого, экспертная оценка жилья является необходимым требованием банка, ведь от нее напрямую зависит размер кредита.
А что касается страховки при оформлении ипотеки на покупку первичного жилья, то она является обязательным требованием, ведь основная ее функция – это минимизация рисков банка. В основном страхуют предмет залога (обязательно), жизнь и трудоспособность заемщика. В случае, если есть вероятность, что заемщика лишат права собственности на объект недвижимости, страхуется титул собственника.
Таким образом, постепенно условия ипотеки на квартиру в новостройке приближаются к условиям ипотеки на объекты вторичной недвижимости. Конечно, жилье, не готовое физически и юридически, грозит банку серьезными убытками, а, следовательно, свои риски кредитор попытается компенсировать высокими процентными ставками, крупным первоначальным взносом и отсутствием каких-либо льгот.
Однако первичное жилье пользуется широким спросом, поэтому многие банки уже готовы предоставить заемщику ипотечный кредит на квартиру в новостройке на условиях, порой не менее выгодных, чем на «вторичку».
