Продать и купить квартиру очень легко, когда она принадлежит только одному собственнику. А что делать, если квартира принадлежит, например, сразу трем собственникам? И у каждого не четко определенная жилплощадь, а доли в так называемом идеальном выражении. Об основных сложностях, связанных с куплей-продажей доли в квартире, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
В Гражданском кодексе РФ (ст. 244) есть два понятия общего права собственности на квартиру: общая долевая собственность и общая совместная собственность. Долевая собственность – это общее владение квартирой двумя или более собственниками, у которых есть четко выделенные доли в виде комнат. Совместная собственность не подразумевает точных границ долей, здесь доли являются абстрактным понятием. В этом случае при продаже жилплощади могут возникнуть ощутимые проблемы.
Если собственники, обладающие невыделенными долями, примут решение продать свою квартиру целиком, трудностей, скорее всего, не возникнет. Им просто придется всем вместе участвовать в сделке, присутствуя лично. Правда, здесь есть один момент: о том, как будет поделена сумма, вырученная с продажи квартиры, лучше договориться заранее. Обычно эти деньги делят пропорционально величине долей, которые находились в собственности у совладельцев квартиры.
А вот если свою долю захочет продать один собственник, то тут уже будет сложнее. Лучше для этого все-таки произвести выдел долей.
Сделать это можно, просто договорившись с другими сособственниками, но существует большая вероятность того, что придется действовать через суд, ведь при выделении долей довольно часто сособственники начинают оценивать качество отдельных комнат в квартире и приходят к выводу, что какие-то из них лучше, а какие-то хуже. Суд, как правило, решает такие проблемы. «Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, устранить несправедливость при разделе квартиры на натуральные доли можно при помощи денежной доплаты или иной компенсации», - говорит руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.
Продавая долю, также нужно помнить, что ее нельзя сразу же выставлять на открытую продажу – сначала нужно предложить сособственникам, причем в письменной форме и с указанием точной цены и всех условий продажи. У них будет месяц, чтобы подумать о вашем предложении, и, если они откажутся от покупки, можно будет начать искать покупателя на стороне. Отказ сособственников также должен быть письменным. Если же случилось так, что один из собственников сумел продать свою долю посторонним лицам, нарушив при этом преимущественное право выкупа других владельцев долей, тогда последним нужно действовать быстро: в течение трех месяцев обращаться в суд и требовать восстановления своих прав.
К слову, сособственникам стоит помнить, что преимущественное право покупки доли нельзя переуступить кому-либо еще.
Продавая долю, нужно также учитывать права несовершеннолетних и других сособственников, чьи права защищены особо. При наличии несовершеннолетнего собственника о продаже доли нужно извещать его родителей и получать разрешение органов опеки и попечительства на продажу.
Риэлторы замечают: даже если делать все по закону, при продаже доли можно столкнуться с существенными трудностями. Сособственники могут начать всячески препятствовать продаже доли – например, уклоняться от получения извещения о продаже и т.д. Тогда можно воспользоваться обходными путями: не продать долю, а подарить. Эта операция с долей не требует извещения других сособственников.
В любом случае, продажа доли чаще всего бывает обременена рядом трудностей. В данной ситуации можно прибегнуть к помощи профессиональных риэлторов – они всегда снабдят вас правильной информацией о порядке продажи, помогут достичь компромисса с сособственниками и, наконец, подскажут, как правильно оценить вашу долю, чтобы и не продешевить, и не отпугнуть покупателей.
