Покупку унаследованного жилья можно назвать одной из самых рискованных сделок на современном рынке недвижимости. Только представьте: продавец представляет вам завещание на квартиру, в котором среди наследников значится только он, и полугодовой срок, в течение которого другие наследники могли появиться и заявить о своих правах, уже прошел. Вы покупаете квартиру, но в один прекрасный день на пороге с другим завещанием стоит новый наследник, который утверждает, что не знал до этого времени о смерти наследодателя. И если ему удается подтвердить этот факт в суде, то срок, в течение которого наследник может заявить о своем праве на наследство, восстанавливается. И тогда покупателя ждет немало проблем. Однако, описанная ситуация – далеко не единственный риск, который грозит при покупке унаследованной квартиры.
Риэлторы довольно часто советуют, что лучше квартиру, полученную по наследству, обойти стороной. Дело в том, что полностью обезопасить себя от рисков покупатель не сможет. Впрочем, унаследованную квартиру все-таки можно купить, если она подходит по всем параметрам и, главное, была унаследована более 10 лет назад. В таком случае, конечно, тоже не исключена вероятность, что неожиданно объявится новый наследник, однако она значительно меньше, чем в первые годы после смерти наследодателя.
Многие граждане убеждены, что представленное завещание на имя продавца – это гарантия безопасности сделки. Однако завещание может быть не единственным. По словам директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инны Игнаткиной, в наследовании самое главное, чтобы завещание, по которому наследник получал квартиру, оказалось последним. Тем не менее, и в этом случае квартиру могут отсудить.
Например, согласно ст. 1149 ГК РФ, даже если в завещании стоит только одно имя, право на обязательную долю в наследстве имеют: несовершеннолетние и нетрудоспособные дети наследодателя (причем, и усыновленные, и даже внебрачные); нетрудоспособные родители (усыновители) и супруг наследодателя; а также нетрудоспособные иждивенцы.
Если объявившиеся наследники докажут, что не могли вовремя узнать о смерти наследодателя, сделка купли-продажи признается ничтожной, покупателю возвращаются деньги, а продавцу – квартира. Однако на фоне постоянной инфляции и подорожания недвижимости тех денег, что будут возвращены в результате признания сделки недействительной, покупателю может не хватить на аналогичное жилье.
В связи с этим специалисты ГК «МИЦ» также предупреждают, что при покупке унаследованной квартиры ни в коем случае нельзя соглашаться на предложение продавца указать в договоре сумму не более 1 млн. руб. Такая ситуация, безусловно, выгодна продавцу: он получит деньги за полную стоимость квартиры, в то же время ему не придется платить налоги. «А вот покупатель может очень пострадать, ведь если сделку признают ничтожной, то ему вернут именно ту сумму, которая указана в договоре. А надеяться на добросовестность продавца, который отдаст остальные деньги, практически бесполезно», - заявляет Инна Игнаткина.
Что касается покупки унаследованной квартиры, случается также, что умерший наследодатель «воскресает». Это происходит тогда, когда после длительного отсутствия, пока человека считали погибшим или пропавшим без вести, а его имущество перешло к наследникам, неожиданно появляется сам «умерший». Если квартира к этому моменту была уже продана, то сделка признается ничтожной. Такие случаи, по словам специалистов ГК «МИЦ», достаточно редки, однако учитывать их все-таки стоит.
Помимо внезапно объявившихся наследников и «воскресшего» владельца, покупателя унаследованной квартиры могут ждать и другие сюрпризы. Так, унаследованная квартира может быть с обременением, например, она находится в залоге у банка или сдана покойным в долгосрочную аренду.
Поэтому прежде чем покупать квартиру, которая досталась продавцу по наследству, хорошо подумайте, стоит ли игра свеч. Ведь вы можете оказаться без жилья и с суммой, полученной в результате признания сделки ничтожной, которой будет уже недостаточно для покупки аналогичной квартиры. Если же все-таки квартира вашей мечты оказалась унаследованной, воспользуйтесь услугами высококвалифицированного риэлтора, который сможет проверить юридическую чистоту квартиры.
