Стать полноправным участником сделки с недвижимостью может только гражданин, достигший совершеннолетия и обладающий полной дееспособностью. Однако несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане также могут иметь собственность и даже выступать участниками сделок с недвижимостью – но, разумеется, с рядом ограничений. О том, как проходят сделки, одной из сторон которых является частично или полностью недееспособное лицо, рассказывают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ».
Итак, все недееспособные граждане делятся на две категории: во-первых, малолетние (не достигшие 14 лет) и полностью недееспособные граждане, а во-вторых, ограниченно дееспособные, несовершеннолетние граждане (от 14-18), а также граждане, находящиеся в момент заключения сделки в состоянии, когда они не могли четко осознавать своих действий. Сделки, приведшие к нарушению прав граждан первой категории, признаются ничтожными, а сделки с участием граждан второй категории могут быть оспорены.
Малолетние граждане не имеют права заключать сделки с недвижимостью – за них это делают их законные представители (родители или опекуны). Если, например, речь идет о продаже квартиры, в которой один из собственников несовершеннолетний, то родителям или опекунам потребуется также заручиться согласием на проведение сделки из органов опеки и попечительства.
Если сделку совершил гражданин, признанный в результате психического расстройства недееспособным, то его законный представитель может подать в суд иск о признании последствий данной сделки недействительными. Тем не менее, если сделка оказалась совершенной к выгоде недееспособного гражданина, то она по требованию опекуна может быть признана действительной. «Стоит отметить, что в ситуации с полностью недееспособным гражданином все сделки за него совершает опекун, официально установленный над ним», - сообщают в юридическом отделе ГК «МИЦ».
Под ограниченно дееспособными гражданином подразумевается тот, кто злоупотребляет спиртными напитками или наркотическими средствами, тем самым ставя свою семью в тяжелое материальное положение. Над таким гражданином также устанавливается попечитель, только с согласия которого ограниченно дееспособный человек может совершать сделки с недвижимостью.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право совершать сделки с недвижимостью при условии, что родители или попечитель дадут официальное согласие на проведение этих сделок.
И, наконец, третья группа граждан, последствия сделки с которыми нередко оспариваются в суде, - это лица, которые именно на момент заключения сделки не могли контролировать свои действия и осознавать происходящее вокруг. Возможность оспорить такую сделку, с одной стороны, защищает права граждан, с другой же – служит основой для проведения ряда мошеннических схем. В первом случае владельца квартиры могли специально ввести в такое «безотчетное» состояние, чтобы он «подарил» имущество. Если после совершения сделки бывшему собственнику «подаренного» жилья удастся доказать, что он был в вышеописанном состоянии, то последствия сделки будут признаны недействительными, а следовательно, квартира вернется в руки невольного «дарителя». С другой же стороны, мошенники, состоящие в сговоре с продавцом, умело пользуются ст. 177 ГК РФ для признания сделки недействительной уже после того, как получили деньги с покупателя. Так, одним из известных путей обмана является схема «травма головы», которую вкратце можно описать так: продавец специально получает травму головы, фиксирует ее в травмпункте, оформляет сделку купли-продажи, а затем подает иск в суд, где заявляет, что «получил травму, ничего не понимал, отдайте квартиру обратно».
Таким образом, чтобы не столкнуться с подобными ситуациями, желательно до совершения сделки проверить дееспособность контрагента. Как это сделать? Специалисты юридического отдела ГК «МИЦ» советуют в таком случае обратиться за помощью к опытному риэлтору, который заранее соберет информацию о другом участнике сделки, проанализирует все возможные трудности и предотвратит их.
