Возможность наступления второй волны кризиса стала возвращать на рынок элитной недвижимости инвесторов. О том, как оценить инвестиционную привлекательность объекта на первичном рынке дорогой недвижимости, рассказала генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова.
1. Рыночная привлекательность объекта.
Ключевое значение имеет расположение объекта. Для элитного сегмента это местоположение в уже сложившемся или потенциальном престижном районе Москвы или направлении Подмосковья. Так, на рынке городской недвижимости наибольшим потенциалом роста сегодня обладают такие районы как Плющиха и Красная Пресня. А на загородном рынке – Новорижское, Минское и Куркинское шоссе.
Не менее важный критерий – архитектура, вне зависимости от стиля. Для городской недвижимости в это понятие входят высокое качество строительства, красивые фасады, отделка лобби натуральными материалами, разумные планировки квартир и самая современная инженерия. На загородном рынке помимо архитектуры домов в это понятие входит наличие в поселке качественных общественных и прогулочных зон, ландшафтного дизайна, красивых въездных групп.
Помимо этого каждый проект на элитном рынке должен сегодня обладать уникальной привлекательной концепцией, выраженной в архитектуре, планировках, инфраструктуре и стиле жизни его обитателей. Яркие примеры концептуальных проектов: поселок Millennium Park, выполненный в духе «подмосковной Венеции», и ЖК Knightsbridge Private Park, включающий закрытый частный парк площадью 2 га.
Кроме того, при выборе объекта важно оценивать не только привлекательность комплекса или поселка, в целом, но и качество приобретаемого лота, в частности. К примеру, в «правильном» ЖК можно наткнуться на квартиру площадью в 200 кв.м с тремя окнами. А дом площадью в 1000 кв.м может быть расположен всего на 15 сотках. Такие объекты не будут ликвидными даже в рамках самых лучших проектов.
2. Потенциально растущая стоимость.
Главный критерии рентабельности проекта – потенциальный рост стоимости, который рассчитывается путем сопоставления цены объекта со средней стоимостью сравнимых по качеству расположенных в этом районе проектов. К примеру, минимальная стоимость квадратного метра в элитных новостройках Плющихи – 9 тыс. долл., максимальная – 28 тыс. долл., средняя – 17,5 тыс. долл. Соответственно у проекта стоимостью 13 тыс.долл. за 1 кв.м доходность составит порядка 25%. Второй показатель – темпы роста стоимости. Если продажи идут хорошо, девелопер поднимает цены на проекте примерно на 15-20% ежегодно. Если роста цены не происходит, это тревожный показатель для потенциального инвестора.
Еще одним фактором при расчете рентабельности является емкость рынка. Если рынок в этом районе перенасыщен проектами одного уровня, то спрос, а вместе с ним и цены, в итоге могут показать стагнацию. Кроме того, следует остерегаться проектов с большими дисконтами – как правило, такие предложения имеют довольно существенные проблемы.
3. Скорость выхода из проекта.
Каждый проект на первичном рынке имеет свой пик стоимости. Обычно он приходится на момент распродажи всех предложений от девелопера. Следовательно, здесь действует простая закономерность: чем меньше проект, тем быстрее он будет распродан. К примеру, в ЖК «Литератор» будет построено 160 квартир. А в ЖК «Садовые кварталы» – порядка тысячи. Очевидно, что второй объект будет распродаваться намного дольше, соответственно, возможность выхода из него и возможность достижения максимальной цены может растянуться на несколько лет. При желании инвестировать в крупные проекты надо быть готовым, что выйти из него можно не раньше чем через 2-3 года. Этот же принцип распространяется на любой объект городской или загородной недвижимости. С точки зрения инвестиционной отдачи самым интересным сроком является год-полтора, так как при нем достигается максимальный процент на вложения.
4. Кризисоустойчивость.
Иными словами, возможность проекта приносить прибыль или, как минимум, увеличивать свою капитализацию. Критерием этой оценки выступает ответ на вопрос – как можно извлечь прибыль из проекта, если его невыгодно продавать в связи с неблагоприятными макроэкономическими условиями? Пути может быть два: сдавать объект в аренду, если это возможно, или улучшать объект, увеличивая его рыночную стоимость.
Самый простой вариант – придержать построенный объект до выхода рынка из кризиса и сдавать его в аренду. Самый затратный, рискованный, но и выгодный путь – вложение средств в его доработку объекта. Так, в случае приобретения участка без подряда, на нем можно построить дом. В случае покупки коробки дома, в нем можно сделать ремонт. А в доме с ремонтом можно сделать меблировку «под ключ». Как показывает практика, при реализации абсолютно правильной концепции на инвестициях в загородную недвижимость можно заработать до 100%.
