Перед тем, как купить квартиру, потенциальный покупатель должен решить, на каком рынке недвижимости стоит искать жилье: первичном или вторичном. Если выбор падает на квартиру в новостройке, то необходимо определиться, на какой стадии строительства это лучше сделать. Так, покупка квартиры на раннем этапе гарантирует более выгодную цену. Тем не менее, чем ближе готовность дома, тем вернее, что дольщик получит квартиру в нем. Однако за это ему придется доплатить, ведь по мере строительства цены на квартиры только растут. О том, какие преимущества и недостатки есть у каждого этапа строительства, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Покупая квартиру – а вернее, право требования – на начальном этапе строительства, дольщик может сэкономить до 50%. Связано это, прежде всего, с рисками, которым подвержен участник долевого строительства, т.е. чем меньше готовность дома, тем больше рисков, что его строительство так и не будет завершено. Так, по словам руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, за счет изменения стадии строительства квартиры в Коммунарке (застройщик – ГК «МИЦ») дорожают в среднем на 30%. «Однако нельзя забывать, что изменение стоимости обуславливается не только стадией строительства, но и рыночным ростом цен на объекты недвижимости, который обычно составляет порядка 10-15% в год», - добавляет специалист.
Следует отметить, что постепенное подорожание квартир, связанное с готовностью дома, стимулирует как частных, так и пакетных инвесторов приобретать квартиры на раннем этапе строительства, а потом выгодно реализовывать их. Кроме того, немало и таких покупателей, кто перепродает квартиры, купленные на ранней стадии строительства, с целью улучшения жилищных условий. «В нашей практике были случаи, когда за несколько лет дальновидные дольщики, купившие на начальном этапе «однушки», в итоге становились собственниками просторных трехкомнатных квартир», - сообщает Александр Энгель.
Также несомненным преимуществом покупки квартиры на начальном этапе строительства является широкий ассортимент квартир. Это касается не только площади, планировки и этажа, но и некоторых других нюансов (например, стороны света, куда должны, по мнению покупателя, выходить окна).
Тем не менее, чем меньше степень готовности дома, тем больше рисков у дольщика, что дом так и не будет достроен. Поэтому часть потенциальных покупателей склоняется к заключению договора долевого участия (ДДУ) на более поздних этапах строительства. Однако и здесь существует немало рисков. Во-первых, строительство дома может быть остановлено и на этапе, когда здание на 95% завершено. Правда, в таком случае по решению суда дольщики могут поручить дальнейшее строительство новому девелоперу. И средства, которые им придется доплачивать, будут гораздо меньше, чем если бы банкротство застройщика произошло на более раннем этапе строительства. Во-вторых, даже готовый дом может не пройти проверку различными государственными инстанциями, а следовательно, застройщик не получит свидетельство о разрешении ввода дома в эксплуатацию.
Если же покупать квартиру на этапе, когда дом сдан в эксплуатацию, но свидетельства собственности на квартиры застройщиком еще не получены, купить квартиры в таком доме можно только по предварительному договору купли-продажи, ведь дом уже не является объектом долевого строительства, но в то же время на него не оформлено право собственности. В свою очередь, большинство махинаций с первичной недвижимостью связаны как раз именно с заключением предварительных договоров. Данный договор не подвержен обязательной государственной регистрации (в отличие от ДДУ), а потому недобросовестный застройщик может заключить таких договоров неопределенное количество. А это главный источник основного риска покупателя квартиры, заключающего такой договор, - риска двойных продаж.
Выходит, что наиболее выгодно покупать квартиру на начальном этапе строительства, ведь чем ближе срок сдачи дома, тем выше цены на недвижимость. В то же время у дольщика, покупающего право требования на квартиру на стадии котлована, больше риск, что жилье не достроится. С другой стороны, даже если дом будет физически завершен, никто не даст гарантий, что его примет госкомиссия. Кроме того, выбор квартир будет значительно меньше. «Таким образом, главное, что обеспечит максимальную защиту интересов потребителя, - это надежный застройщик, - подводит итоги Александр Энгель. – Если добросовестность застройщика подтверждена тысячами счастливых обладателей квартир, значит, вы можете спокойно приобретать квартиру у него, а на каком этапе – будет зависеть только от вашего желания, а также от денежных средств и времени, которыми вы располагаете».
