На отечественном рынке ипотечного кредитования действуют две системы выплат ипотечного займа: дифференцированная и аннуитетная. Несмотря на то, что кредитных организаций, которые предлагают дифференцированный график, сегодня очень мало, взять заем по дифференцированной программе можно. Но прежде всего следует разобраться, в чем особенности каждого из данных видов кредитования.
Аннуитетные программы составлены таким образом, чтобы в течение всего срока кредитования размер ежемесячных долговых выплат не менялся, а оставался статичной, заранее известной заемщику суммой. Эта ежемесячная сумма состоит из двух частей. Одна из частей идет на погашение долга. Другая часть ежемесячного платежа - это проценты от полученной суммы, взимаемые за услугу кредитования. Если общая сумма ежемесячной выплаты при аннуитетном кредитовании стабильна, то две составные части общей суммы за период кредитования претерпевают изменения. Выплаты, направленные на погашение долга, со временем увеличиваются. Это приводит к тому, что с каждым разом сам оставшийся долг перед банком уменьшается, а значит, уменьшаются и проценты от него, которые взимаются за услугу кредитования.
Дифференцированные программы уже не предполагают стабильных сумм ежемесячных выплат. Ежемесячные суммы выплат по такому виду кредитования будут уменьшаться. Происходит это из-за того, что ежемесячная выплата состоит тоже, как и при аннуитетном кредитовании, из двух частей. Основная часть – та, что направлена на погашение долга, является неизменной, а вот та часть, что собирается в качестве уплаты за проценты, снижается, ведь с каждой выплатой уменьшается и весь общий долг. Надо учитывать, что первые долговые выплаты при дифференцированной системе – это очень существенные суммы.
Есть определенные особенности кредитования, связанные с его долгосрочностью. Обычно кредиты предоставляются на десять и более лет, поэтому предполагается, что все это время заемщик будет добросовестно отдавать часть своих доходов банковским структурам. Но не всегда планы соответствуют действительности. Порой бывает так, что у человека, заключившего договор ипотечного кредитования, появляется возможность вернуть долги банку досрочно и перестать выносить суммы по установленному и рассчитанному для него графику платежей. Это желание досрочного погашения кредита раскрывает большие различия между двумя представленными схемами кредитования. Когда человек гасит аннуитетный кредит досрочно, он теряет все те деньги, что были им уплачены в качестве процентов. Так происходит из-за того, что программа предполагает в начале периода кредитования маленькие выплаты по основному долгу и, наоборот, большие – по процентам. То есть в начале кредитования те суммы, которые вносит гражданин, - это, скорее, проценты за услугу кредитования, чем сам возврат долга.
Зато аннуитетные программы имеют свои преимущества, одно из которых – строго определенный размер выплат. Это позволяет кредитополучателю прогнозировать свой ежемесячный бюджет на годы.
«Кроме того, аннуитетное покрытие долгов предполагает более крупные суммы кредитования, чем те, что доступны по дифференцированной схеме, - сообщает Константин Шибецкий, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ». – Так происходит из-за того, что аннуитет не требует громадных первоначальных выплат – получаемые при аннуитете деньги можно возвращать долго небольшими суммами, поэтому можно занять много денег. Занять много денег и сразу много отдать, как требует дифференцированная схема, может далеко не каждый».
