В 2013 год рынок загородной недвижимости шагнет с боевым настроем. Уходящий год был отмечен ростом спроса на участки без подряда и коммуникаций, доля инвестиционных сделок достигла уровня 20%, на 15% выросла доля таунхаусов в общем объеме предложения. Девелоперы применили на практике мультилистинговую систему продаж, эффективность которой за год наглядно выразилась в 10% росте сделок. А конец года ознаменовался оживлением спроса в формате участков с подрядом и ростом предложения на северо-востоке.
Компас потребителя показывает на Запад
По данным компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», в 2012 году самую большую активность потребители проявили на Новорижском направлении. Конечно, стоимость сотки здесь одна из самых высоких по рынку, но этот факт вовсе не умаляет спрос: наоборот, за популярный благоустроенный район люди готовы платить больше. Вполне естественно, что лидирующее направление является самым застроенным, располагая предложением во всех ценовых категориях загородной недвижимости. На втором и третьем месте по спросу находятся Минское и Киевское шоссе соответственно. Они привлекают потребителя в силу хорошей экологии и транспортной доступности.
Вызов же популярным западным магистралям в этом году отважились бросить направления Севера: «в бой идут» Щелковское и Ярославское шоссе. До недавнего времени эти трассы были менее востребованы у потребителя по причине все той же загруженности дорог. Теперь же в связи с начавшейся реконструкцией и - соответственно - ожидаемой положительной реакцией со стороны потребителя на решение дорожного вопроса, девелоперы ринулись «завоевывать» новые территории. Правда «вооружились» они пока, в основном, форматом супер-эконом – участками без подряда и коммуникаций, но зато крайне бюджетными по цене.
Активы предложения
2012 год стал для сегмента супер-эконом переломным. Спрос, снизившийся было пару лет назад, сегодня восстановил позиции. «Востребованность участков без подряда и коммуникаций в течение года значительно возросла. Помимо ценовой доступности, данные участки стали привлекать и более состоятельных покупателей, которые не планируют начинать строительство немедленно и готовы ждать. При этом они могут позволить себе приобретать сразу 2-3 участка» - отмечает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг». Девелоперы же в свою очередь оперативно среагировали на потребности потенциальных клиентов и увеличили средний размер участков класса супер-эконом с 6-12 соток до 10-20, в отдельных случаях - до 30 и более соток.
Привлекают такие участки и частных инвесторов, активизировавшихся в этом году с новыми силами. Мощность их «наступления» на загородный рынок увеличилась за два года с 5% до 20% от общего количества проведенных сделок на загородном рынке в 2012.
Еще одним форматом, который привлек внимание потребителей в этом году, стали участки с подрядом. Об этой наметившейся к концу года тенденции свидетельствует пока интерес «на уровне звонков». «А это означает, что в 2013 году спрос на такие участки будет увеличиваться», - уверена Асет Гайрабекова.
Основной разброс сил в объеме предложения на конец 2012 года выглядит следующим образом: 40% удерживают участки с коммуникациями, 30% завоевали участки без подряда и коммуникаций, 20% принадлежат коттеджам и 10% насчитывают таунхаусы.
Удалось «прорвать блокаду» невостребованности и таунхаусам. «Сражаться» за признание данного формата на российском рынке девелоперам приходилось довольно долго, и только недавно их плоды увенчались успехом. С одной стороны это произошло, потому что потребитель поменял свое отношение к формату, адаптировавшись к нему со временем, и признал его достойной альтернативой квартире в многоэтажке. С другой стороны, депелоперы стали предлагать данный формат не только в премиум, но и в бизнес- и эконом-классе, тем самым окончательно позиционировав таунхаусы как «квартиру с отдельным входом». Кроме того, условия ипотеки на данный вид загородной недвижимости нормализовались, что еще усилило привлекательность продукта.
Отреагировав на спрос, девелоперы уже увеличили долю таунхаусов в структуре предложения на 15%.
Девелоперы объединяются и выигрывают.
В 2012 году девелоперы перешли к новой стратегии продаж. В связи с активным выходом на рынок так называемых «компаний одного проекта», главным «оружием» которых является демпинг, профессионалы запустили мультилистинговую систему. «Мультилистинг подразумевает объединение всех продавцов на одном направлении под одним брендом и организацию общей системы продаж, позволяющей максимально плодотворно взаимодействовать с клиентом. По такой модели организован процесс продаж в food-retail, где у одного продавца находится ассортимент всех сотрудничающих с ним производителей. Единая маркетинговая и ценовая политика приводит не только к повышению качества предложения, но и предлагает цивилизованный путь развития рынка. Таким образом, организовав за год процесс продаж по принципу мультилистинга на Новорязанском, Егорьевском, Можайском и Минском направлениях, продажи вовлеченных участников-партнеров выросли на 10% от общего количества проведенных сделок», - констатирует Асет Гайрабекова. Следует отметить, что применительно к загородному рынку недвижимости такой метод используется впервые.
Непоколебимые цены.
В целом загородный рынок 2012 года можно охарактеризовать как стабильный: цены с января остались без изменений.
На земле под дачное строительство в сегменте эконом средняя стоимость участка без подряда и коммуникаций составляет 10 000 руб./за сотку, цена участка без подряда с коммуникациями – 48 000 руб./за сотку, а готовый дом на земле под «дачку» в эконом сегменте можно приобрести по средней стоимости за 4 млн.руб. Бизнес сегмент выглядит по средним ценовым показателям следующим образом: участок без подряда с коммуникациями - 120 000 руб./сотка, участок с подрядом - 170 000 руб., а готовый дом – 7 млн.руб.
На землях ИЖС в сегменте эконом средняя стоимость участка без подряда составляет 25 000 руб./за сотку, участка с подрядом - 60 000 руб./за сотку. Купить коттедж по средней рыночной стоимости в эконом сегменте можно за 5,5 млн. руб., а приобрести квартиру в таунхаусе за 3,7 млн.руб. Средняя стоимость в бизнес сегменте под ИЖС на участок без подряда – 90 000 руб./сотка, стоимость коттеджа - 7,6 млн. руб., а таунхауса – 6 млн. руб.
Дачи и дачные участки, наверное, единственный сегмент на рынке недвижимости, который сейчас является по-настоящему доступным. Цены не только стабильны, но и не «кусаются», - считает Асет Гайрабекова. – Так, человеку, работающему в Москве, потребуется два месяца, чтобы накопить деньги на самый дешевый участок размером в 10 соток, который обойдется в 50 000 – 70 000 рублей. Такой участок будет относиться к классу супер-эконом и находиться на расстоянии около 100 км от МКАД. Среднестатистическому же пенсионеру или паре пенсионеров данная покупка также вполне «по карману», хотя для накоплений потребуется немного больше времени – чуть больше полугода».
Единственное, что периодически нарушает вектор стабильности цен, да и то в сторону их снижения – это проводимые рекламные акции. Традиционно кто-то предлагает различные скидки на участки, либо подарки в виде ТУ на газ или же сопутствующие покупке функциональные подарки – забор, бытовка, камин или баня.
Компания «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» в этом году впервые применительно к загородному рынку решила объединить все проводимые предновогодние акции собственной - «Участки на любых условиях». Продолжая придерживаться политики объединения девелоперов и собственников на рынке в мультилистинговую систему, компания предоставила возможность клиенту самому диктовать условия, на которых он хочет приобрести земельный участок. Таким образом, он может выбрать участок в одном из поселков согласно условиям любой акции, действующей в декабре на загородном рынке Московского региона.
