На 2013 год запланировано открытие семи станций метрополитена: «Битцевский парк», «Лесопарковая», «Лермонтовский проспект», «Спартак», «Деловой центр», «Жулебино», «Котельники». В каких районах цены на новостройки взлетят, а в каких пойдут вниз, рассказывают эксперты компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Снижение цен
Традиционно считается, что открытие станции метрополитена оказывает повышающее влияние на цены в новостройках. Максимальный рост цен, как правило, происходит в первые месяцы после ввода станции в эксплуатацию, стоимость жилья может подняться на 25-30%.
Однако так происходит не всегда. «Оптимальное расположение станции метрополитена – в семи-десяти минутах ходьбы от дома. Московский житель, скорее, предпочтет пройтись, нежели будет мириться с шумом и вибрацией от проходящих поездов. Зачастую наличие метро в нескольких метрах от дома предполагает некомфортную для жителей близость к крупным торговым центрам, постоянные пробки на подъезде к дому, отсутствие парковки, зеленых насаждений и парковых зон, а также то, что школы и детские сады расположены в неуютных местах, – говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – У метро создается «асоциальный квартал»: лица без постоянного места жительства, мелкие торговцы, профессиональные нищие…»
Если новая станция метро будет открыта совсем рядом с жилыми домами, то их стоимость может снизиться. В первую очередь это коснется вторичной недвижимости, цена новостроек если и упадет, то в более долгосрочной перспективе. Жителям потребуется время, чтобы прочувствовать недостатки проживания в доме в нескольких метрах от станции метро.
Наибольшее снижение в цене могут продемонстрировать новостройки класса бизнес и выше, которые расположены совсем рядом с метро. Идеология жилья в данном сегменте предполагает некоторую уединенность. Кроме того, нередко для таких покупателей непринципиально наличие общественного транспорта, нахождение станции метро в непосредственной близости к дому – плюс для персонала, но не для владельцев недвижимости.
На динамику цен будет влиять, какой из объектов появился раньше: станция метро или жилой комплекс. Если дом возводят в старом обжитом районе, где метро существует уже давно, как правило, застройщик учитывает все особенности территории, хорошенько продумывает концепцию проекта, класс объекта. В таком случае наличие метро будет лишь повышать цены. В пример можно привести новостройки у метро «Молодежная», а также ЖК «Дом на Беговой», имеющий огороженную территорию и расположенный в двух минутах пешком от метро. Другой пример – «M-House» в 100 метрах от метро «Улица Академика Янгеля». Комплекс имеет свою территорию, он спроектирован таким образом, что пешеходные потоки не затрагивают его. Комплекс относится к сегменту комфорт-класса, для которого непосредственная близость метро является лишь преимуществом.
Если же станция метро появляется в новом районе, она может перенаправить пешеходные потоки, нарушить целостность концепции проекта и создать вышеперечисленные неудобства жителям, что скажется на коррекции цен недвижимости вниз. Конечно, такие случаи на рынке редки.
Стабильные цены
В отдельных случаях открытие станции метрополитена никак не скажется на стоимости жилья. Например, станция «Деловой центр» в большей степени рассчитана не на жителей данного района, а на участников деловой среды, сотрудников расположенных здесь бизнес-центров. Поэтому после ее открытия стоимость жилой недвижимости практически не изменится, в то время как цена коммерческой недвижимость может немного подрасти.
Другой пример – станция «Спартак». В основном ей будут пользоваться посетители одноименного стадиона, расположенного на Тушинском аэродроме. Жителям района доступна близлежащая станция «Тушинская», открытие новой станции не станет для них настолько важным событием, как для жителей других районов Москвы. Тем не менее, данный район можно считать перспективным. Здесь запланировано строительство новых жилых домов, на рост цен которых повлияет наличие данной станции метрополитена.
Повышение цен
Максимальный рост цен будет отмечен на тех территориях, где альтернативы метро практически нет: в московских районах с непростой транспортной ситуацией, а также на участках, расположенных за МКАД, на которых имеется один выезд на весьма загруженное шоссе. Поэтому закономерно, что по итогам 2012 года средневзвешенная цена предложения на квартиры в строящихся домах в районе станций метро «Битцевский парк» и «Лесопарковая» увеличилась на 25,3% (по данным отдела исследований «МИЭЛЬ»).
Планы по строительству метро в Жулебино, граничащим с подмосковными Люберцами, существовали давно. На протяжении последних лет цены на новостройки города демонстрируют устойчивую тенденцию к повышению. За 2010 год средневзвешенная цена предложения в городе на 9%, за 2011 год – на 12%, в 2012 году – на 13%. Максимальный прирост цен предложения, по данным отдела исследований «МИЭЛЬ», зафиксирован в жилом комплексе «Лермонтовский». Он расположен в 300 м от строящейся станции метрополитена «Лермонтовский проспект», средняя цена предложения в ЖК за 2012 год выросла на 22%.
В Котельниках небольшое количество новостроек. Повышение цен на одних объектах нивелировалось выходом новых корпусов на первоначальных этапах строительства. В течение 2012 года на рост цен в новостройках в большей степени влияли ход строительства, стадия готовности объектов, нежели новость об открытии станции метро «Котельники».
