Особняки офисного назначения – это обособленный сегмент рынка коммерческой недвижимости, который не поддается стандартной классификации. Эксперты компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» выделили характерные черты данных объектов.
«Главное, из-за чего покупают и арендуют особняки – это представительская функция. Этим фактором обусловлена высокая цена, небольшое количество сделок и «избранный» круг клиентов, – рассказывает Елена Погостнова, директор департамента оценки и консалтинга «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость. – Ценность особняков заключается в их малом количестве. Это дефицитный товар, пользующийся высоким спросом. Новые объекты выходят на рынок очень редко».
1. Архитектурные особенности. С архитектурной точки зрения особняк представляет собой отдельно стоящее здание с общей площадью от 300 до 5 тыс. кв. м. Особняки, как правило, обладают архитектурной ценностью или представляет собой новое здание, построенное в центре города, органично вписанное в архитектурную среду. Основными требованиями к зданию являются малоэтажность (не выше пяти этажей) и компактность. Ко многим московским особнякам примыкают здания, но в идеале соседей быть не должно, зато полагается собственная огороженная территория. Обычно участок облагораживается, здание в вечерние часы может подсвечиваться
2. Расположение. Важным отличительным признаком является центральное расположение особняка, преимущественно, в пределах Садового кольца. Наибольшее количество особняков сосредоточено в районе Замоскворечья, Цветного бульвара и Хамовников. Остальные объекты расположены в районе Чистых прудов, Кузнецкого моста, около станций метро Сухаревская, Пушкинская и Курская. За Садовым кольцом размещаются не более 5% общего числа особняков
3. Ставки аренды. «Уровень арендных ставок особняков выше стоимости аренды помещений такой же площади и качества в бизнес-центрах и административных зданиях. Коэффициент полезной площади в особняках, в том числе и недавно построенных, значительно ниже (составляет в среднем 60-80%), чем в офисных центрах и административных зданиях (в среднем 80-88%). Таким образом, реальная цена аренды 1 кв. м полезной площади в особняке значительно выше», – отмечает Елена Погостнова.
4. Спрос. Основной спрос на особняки формируют западные компании и их представительства, головные офисы крупных российских банков и инвестиционные корпорации. Особняки также популярны для размещения ресторанов. Площадь самых востребованных арендаторами особняков составляет от 500 до 2,5 тыс. кв. м.
5. Недостаточная функциональность – основной минус особняков. Как правило, в здании отсутствует подземный паркинг. Для особняков, относящихся к памятникам архитектуры, существуют ограничения по изменению внутреннего пространства и интерьера.
