Зачастую можно встретить мнение, что долевое строительство – вещь исключительно опасная только для дольщиков, в то время как застройщик в любом случае получит прибыль и вообще выйдет сухим из воды. Однако данное убеждение в корне неверно: риски застройщика огромны. Не говоря уже о самой процедуре проектировки дома, подготовки и согласования всех необходимых документов и возведения здания, застройщик обязан учитывать региональные особенности рынка, а также быстро реагировать на малейшие изменения в законодательстве. Ответственность застройщика огромна: перед властями строительная компания отвечает за соблюдение законодательных норм, перед инвестором – за разумное распоряжение вложенными средствами, перед дольщиком – за качество и сроки сдачи проекта. В случае же если брался кредит в банке, то застройщик несет ответственность и перед кредитной организацией. Таким образом, риски застройщика весьма значительные. Подробно о них рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Первое, с чем сталкивается застройщик – это с проблемой тщательного планирования себестоимости строительства. «К сожалению, единой формулы, которая позволила бы рассчитать себестоимость строящегося объекта, не существует, - сообщает генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ») Сергей Хорошков. – Не последнюю роль играет региональный фактор».
Себестоимость строительства зависит от множества факторов, среди которых расходы на покупку или взятие земли в аренду, выплаты по кредитам, затраты на получение различных разрешений и, безусловно, расходы на само строительство. Иными словами, застройщик должен учитывать не только строительную стоимость объекта, которая зависит от стоимости стройматериалов и рабочей силы, но и инвестиционную стоимость. Данная стоимость главным образом зависит от доли населенного пункта в строительстве объекта. Если застройщик берет на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры (например, детских садов, школ и больниц), то инвестиционная стоимость увеличивается.
Значительная часть рисков, которые несут застройщики, связана с изменениями как в федеральном, так и региональном законодательствах. Ярким примером последнего может служить ситуация с присоединением к Москве новых территорий. Дело в том, что застройщики, которые начинали возведение объектов на подмосковных территориях, после того, как эти территории были присоединены к Москве, вынуждены переоформлять множество документов и получать новые разрешения.
Что касается качества объекта строительства, то оно полностью зависит от организации, являющейся главным исполнителем подряда и отвечающей перед заказчиком за выполнение всех строительных работ. Ошибка при выборе генподрядчика чревата плохим качеством объекта, что, как минимум, грозит большими расходами на устранение строительных дефектов. В ряде же случаев дом может и вовсе не пройти госкомиссию. «Именно поэтому крупные застройщики сотрудничают с одними и теми же компаниями, чья надежность проверена многолетним опытом успешного партнерства», - сообщает Сергей Хорошков.
И, безусловно, нельзя игнорировать такой риск девелопера, как колебание покупательского спроса и изменение конъюнктуры рынка жилья. Данный риск невозможно устранить со стопроцентной гарантией, ведь он зависит от сложнейших факторов (как правило, это различные экономические процессы, однако бывает, что вмешиваются и политические, социальные факторы). Максимум, что может сделать застройщик – это тщательно проанализировать имеющуюся ситуацию на рынке и в обществе и сделать определенные прогнозы. Чем дальновиднее они будет, тем меньше будет риск возникновения непредвиденных коллапсов.
Таким образом, у застройщика существует немало рисков. Однако риски девелопера непосредственно влияют на соблюдение интересов самого дольщика, а потому необходимо выбирать такую девелоперскую компанию, которая хорошо зарекомендовала себя на первичном рынке жилья.
