На фоне ограниченных возможностей по точечному строительству в Москве и вывод экологически неблагоприятных зон за черту города строительство на территории промзон становится одним из самых эффективных способов развития городских территорий.
В числе крупнейших московских проектов комплексной застройки промтерриторий — бизнес-парк Nagatino i-Land. Это застройка территории завода ЗиЛ, с конвейера которого сошел первый советский лимузин.
Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-land, рассказывает: «Безусловно, это особенный проект. Какая-то часть этих особенностей доставляла радость, какая-то создавала проблемы, которые нужно было решать. Сейчас первая очередь проекта в 216 тыс. кв. м построена и на 95% занята резидентами. Основываясь на нашем опыте, хотелось бы поделиться решениями некоторых задач, возникающих при редевелопменте промзон».
Первое — оценка участка. Необходимо обращать особенное внимание на его местоположение, удаленность от центра, от «ареалов обитания» целевой аудитории, состояние подъездных путей, планы города по развитию дорожной ситуации в районе.
«Нам достались 32 га на ТТК, недалеко от центра, с неплохими подъездными путями. Кроме того, предполагалось открытие станции метро и отдельного съезда с ТТК. Дата сдачи станции метро «Технопарк» менялась, на текущий момент окончание ее строительства заявлено на 2015 год. Поэтому нам пришлось решать транспортный вопрос самостоятельно. Вокруг нас сегодня затевается масса проектов — и «Полуостров ЗИЛ», и застройка Нагатинской поймы. Власти настроены на развитие района, и он будет становиться комфортнее для москвичей и привлекательнее для инвесторов», - говорит г-н Канаев.
Второй момент — условия государственно-частного партнерства. Идеальная схема «девелопер — город» — это та, когда город подводит все магистрали и обеспечивает электро- и теплоснабжением. Но так бывает не всегда. Поэтому лучше заранее подумать, как можно довести проект до конца, в случае если все пойдет не так, как запланировано. «Мы же, для того чтобы обеспечить наш комплекс электричеством, построили инженерную инфраструктуру, вложили приличную сумму в ТЭЦ ЗИЛа. Была построена первая очередь и создана первая в Москве частная коммунальная инфраструктура, созданная девелопером с нуля. Сегодня ею уже пользуются наши соседи по Нагатинской пойме», - комментирует коммерческий директор Nagatino i-land.
Третье — застройка. Наиболее распространенные ошибки при девелопменте промзон — слишком плотная застройка и большие потери арендопригодных площадей, а самый большой риск — потери при СМР. Сергей Канаев делится опытом: «Нам удалось этого избежать по нескольким причинам. За счет этажности и эффективной планировки, вложения средств в улучшение экологической ситуации на участке и серьезной работы над сокращением себестоимости проекта через сугубое внимание к выбору и проверке подрядчиков».
Четвертый важный момент — маркетинговые коммуникации. Рынок коммерческой недвижимости далеко не такой быстрый, как FMCG. Это большое преимущество — у девелоперов всегда есть возможность отслеживать эволюцию спроса и реагировать на нее. В 2012 году Nagatino i-Land стал самым продаваемым офисным проектом на столичном рынке — «Райффайзенбанк» и «Альфа-Банк» заняли два бизнес-центра в составе первой очереди, еще три банка заняли различные площади в других зданиях.
«И наконец, все, о чем мы говорили выше, зависит от команды. От финансового департамента — оптимизация выплат по кредиту, от строителей — максимальный GLA и снижение себестоимости проекта, от коммерческого отдела — скорость продаж. Непрофессионализм на любом участке девелоперского проекта приводит к отсрочке сдачи проекта, а это в свою очередь — к увеличению срока погашения кредита. Например, в нашем случае за время реализации проекта коммерческая служба продала больше площадей, чем все вместе взятые брокеры. Если бы у нас был «эксклюзив» с брокером, то ни о каких 95% заполненности мы скорее всего не говорили бы», - подвело итог г-н Канаев.
