На сегодняшний день в России действуют две системы выплаты ипотечного кредита: дифференцированная и аннуитетная. И хотя кредитных организаций, предлагающих дифференцированный график платежа, сейчас довольно мало, все же взять кредит по такой системе можно. Но для начала все же стоит разобраться, в чем заключаются особенности каждой из них, ведь различия довольно значительны и могут серьезно повлиять на жизнь заемщика во время погашения кредита. О принципиальной разнице между этими двумя системами рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Аннуитетная схема погашения ипотечного кредита подразумевает, прежде всего, стабильность. График выплат здесь составляется таким образом, что сумма ежемесячных платежей всегда остается одинаковой, заранее известной клиенту. Она состоит из двух частей: первая идет на погашение основного долга по кредиту, вторая же «покрывает» проценты, взимаемые за услугу кредитования. И, хотя размер платежа всегда остается неизменным, составные его части со временем меняются. В то время, как сумма выплат на погашение кредита увеличивается, выплаты по процентам уменьшаются, ввиду того, что уменьшается и оставшийся долг перед банком.
Дифференцированные программы не предполагают одинаковых выплат на весь период кредитования, их сумма будет уменьшаться со временем. Так же, как и при аннуитетной системе, платеж здесь состоит из двух частей. Первая, направленная на погашение долга, остается неизменной, а вот вторая со временем снижается, так как снижается сумма основного долга. На первый взгляд это очень удобно, однако стоит помнить о том, что первые выплаты при такой системе представляют собой довольно внушительные суммы.
Также некоторые особенности этих двух систем проявляются в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования. Порой жизненные обстоятельства меняются в лучшую сторону, и у заемщика появляется возможность погасить кредит досрочно. Именно при досрочном погашении и раскрывается существенная разница между аннуитетной и дифференцированной системами. При первой человек теряет практически все деньги, которые он уплатил в качестве процентов, так как подобная программа в начале периода кредитования предполагает маленькие выплаты по основному долгу и большие по процентам. Уплаченные проценты при досрочном погашении не имеют никакого значения – выплачивать придется весь остаток долга. Похожая ситуация обстоит и с перекредитованием в другом банке или по другой программе – уплаченные проценты опять же никто не засчитает. Впрочем, о досрочном погашении или смене ипотечной программы заемщики задумываются не так часто. Именно поэтому большинство сегодня предпочитает аннуитетную систему, строго определенный размер выплат по которой позволяет просчитывать свой бюджет на многие годы вперед.
«Кроме того, аннуитетная система оплаты позволяет получить кредит на более крупную сумму, нежели дифференцированная, – поясняет руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – Это объясняется тем, что аннуитет не подразумевает громадных первоначальных выплат, которые может позволить себе далеко не каждый клиент. При выплате небольшими равными частями сумма кредита может быть значительно выше».
