Консалтинговая компания RRG в рамках ежемесячного мониторинга предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы подвела итоги первого квартала 2013 г.
Основные выводы
1. Объем предложения на рынке продажи в 1 квартале 2013 года снизился, при этом снижение общей площади предлагаемых помещений наблюдалось почти по всем видам недвижимости.
2. Цены на рынке продажи в целом несколько снизились.
3. Основными особенностями развития отдельных видов недвижимости явились следующие:
• В сегменте торговой недвижимости в 1 квартале цены продаж выросли в центре. Если учесть, что объем предложения торговых помещений при этом уменьшился, можно сделать вывод, что торговые помещения в первом квартале пользовались повышенным спросом.
• На рынке продажи офисной недвижимости средневзвешенная цена в центре снизилась, а за пределами почти не изменилась. Подобная динамика может свидетельствовать о нестабильной ситуации на рынке офисов.
• Средневзвешенная цена на рынке продажи по производственно-складским снизились.
Главный вывод:
По итогам 1 квартала 2013 года можно судить о не очень оптимистичной ситуации на рынке продажи, что может быть связано с возрастающими в последнее время инвестиционными рисками, снижением спроса и стагнационными процессами в экономке. Из всех видов недвижимости наиболее уверенно в 1 квартале 2013 года чувствовала себя торговая недвижимость.
Рынок в целом
Объем предложения
В 1 кв. 2013 года по отношению к 4 кв. 2012 года объем предложения уменьшился на 14% по количеству и на 20% по общей площади. По сравнению с 1 кв. 2012 года объем предложения увеличился на 20% по количеству и на 21% по общей площади, вернувшись к показателям начала 2011 года. Это может свидетельствовать как о существовании отложенного до сих пор еще не реализованного спроса, так и о стабилизации рынка после подъема 2012 года в условиях замедления экономического роста.
Всего в 1 кв. 2013 года на продажу было выставлено 1775 объектов общей площадью 2960 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года снизилась на 2%, а по отношению к 1 кв. 2012 года цена выросла на 1% и составила 4560 $/кв.м. Учитывая, что средний курс доллара за квартал снизился на 2%, в рублевом эквиваленте снижение составило около 4%.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за исследуемый квартал по торговой недвижимости снизился на 23%, по офисной – на 26%, по помещениям свободного назначения – на 11%, в то время, как по производственно-складским – вырос на 3%.
Объем предложения по общей площади в 1 кв. 2013 года по сравнению с 1 кв. 2012 года по торговой недвижимости вырос на 31%, по офисной – на 19%, по производственно-складским - на 2%, а по помещениям свободного назначения – на 64%.
Доля сегментов по площади существенно не изменилась. Лидером остаются офисные помещения, объем которых по площади составляет 57%. Далее идут производственно-складские (16%), торговые помещения (15%), помещения свободного назначения (12%).
Ценовые показатели
По отношению к 4 кв. 2012 года цены на торговую недвижимости в 1 кв. 2013 года снизились на 6%, а на производственно-складскую – на 8%. Цены на офисные помещения выросли на 2%, а на помещения свободного назначения – на 7%.
Средневзвешенная цена в 1 кв. 2013 года по сравнению с 1 кв. 2012 года снизилась на 16% по торговым, и на 1% по офисным помещениям. По производственно-складской недвижимости цены за этот период выросли на 2%, по помещениям свободного назначения – на 24%.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 1 кв. 2013 года экспонировался 481 торговый объект общей площадью 457 тыс.кв.м, из них 62 объекта предлагалось внутри Садового Кольца и 419 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству в 1 кв. 2013 года по сравнению с 4 кв. 2012 года снизился на 27%, а по общей площади - на 50%. Значительное снижение общей площади было связано, в частности, с уходом с рынка таких крупных торговых объектов как на Ветошном пер. (5000 кв.м) и на Зубовском б-ре (2100 кв.м).
Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 19%, а по общей площади – на 20%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в первом квартале по сравнению с четвертым по торговым объектам в центре выросла на 9% до 16098 $/кв.м, что можно объяснить изменением структуры предложения. С одной стороны в 4 кв. 2012 года с рынка ушли несколько крупных и относительно дешевых объектов - на Таганской пл. (1420 кв.м, 6088 $/кв.м), на Кадашевской наб. (1500 кв.м, 6690 $/кв.м) и на Зубовском б-ре (2100 кв.м, 9286 $/кв.м), с другой, в 1 кв. 2013 года началось экспонирование трех крупных и дорогих объектов - на ул. Неглинная (247 кв.м, 39555 $/кв.м), ул. Пречистенка (410 кв.м, 21653 $/кв.м) и Б.Дмитровка (456 кв.м, 21653 $/кв.м).
Средневзвешенная цена на торговые помещениям за пределами центра снизилась на 3% до 5002 $/кв.м, что было связано как с уходом крупного и дорогого объекта на Марксистской пл. (8504 кв.м, 10308 $/кв.м), так и с выходом на рынок в 1 кв. 2013 года крупного и дешевого объекта на Новочеркасском б-ре (10511 кв.м, 2316 $/кв.м).
Street-retail
Объем предложения
В 1 кв. 2013 года на продажу было выставлено 176 объектов street-retail общей площадью 52 тыс.кв.м, из них 30 объектов – внутри Садового Кольца и 146 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 17%, а общей площади - на 12%.
Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 29%, а по общей площади – на 35%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 6% до 18271 $/кв.м. Рост цен произошел, как по новым объектам, так и по тем, которые на рынке предлагаются с прошлого года. Такой существенный рост свидетельствует о высокой инвестиционной привлекательности.
За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 5% до 8479 $/кв.м, однако, в отличии от объектов в центре, цены по объектам, экспонирующимся давно, не выросли, а рост цен был обусловлен в основном уходом в 4 квартале дешевых и крупных торговых объектов на Люблинской ул. (1330 кв.м, 2926 $/кв.м) и Ленинском пр-те (4220 кв.м, 5312 $/кв.м) и выходом в 1 квартале дорогих объектов на Ленинградском пр-те (218 кв.м, 23737 $/кв.м) и на Ленинском пр-те (336 кв.м, 23605 $/кв.м).
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения по офисным объектам в 1 кв. 2013 года снизился на 12% по количеству и на 26% по общей площади и составил 929 объектов общей площадью 1685 тыс.кв.м, из них 246 объектов – в центре и 683 объекта – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в 1 кв. 2013 года по отношению к 4 кв. 2012 года сократился на 10% по офисным помещениям в пределах Садового Кольца и на 29% - за его пределами, а по сравнению с 1 кв. 2012 года – вырос на 11% в центре и на 21% за пределами Садового Кольца.
