Ни для кого не секрет, что к любой сделке, связанной с недвижимостью, надо подходить максимально ответственно. Любая упущенная из виду деталь может стать причиной серьезных финансовых потерь. Опасность сохраняется даже после того, как сделка будет завершена: если в процессе были допущены ошибки, её вполне могут признать недействительной. О том, как этого избежать, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Согласно действующему законодательству, а именно статье 166 Гражданского кодекса РФ, недействительные сделки бывают двух видов: оспоримые и ничтожные. Первые признаются недействительными лишь после вынесения решения суда, вторые же могут быть признаны недействительными и без судебного разбирательства.
Сделка является оспоримой, если она была совершена под влиянием угрозы насилия, обмана, в результате стечения тяжелых обстоятельств или под влиянием заблуждения. «Это заблуждение должно иметь существенное значение, – замечает руководитель юридического отдела ГК «МИЦ» Дарья Погорельская. – Определяется оно согласно статье 178 ГК РФ. Так, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки (права и обязанности сторон, сам предмет сделки, его качества и т.д.), а вот заблуждение относительно мотивов сделки не имеет серьезного значения».
Также оспорить сделку могут в том случае, если она была совершена ограниченно дееспособным или несовершеннолетним лицом. Для благополучного совершения сделки с такими участниками обязательно должно быть согласие попечителей или законных представителей. Также недействительной может быть признана сделка, совершенная без нотариально заверенного согласия супруга. Что же касается срока для обращения в суд с целью признания сделки недействительной, то он составляет один год. Он может быть продлен в том случае, если истец укажет уважительные причины такой задержки.
Ничтожной же сделка является, если она не соответствует требованиям закона или иным правовым актам, если при её проведении использовались поддельные документы или подписи, а также в том случае, если она изначально являлась мнимой или притворной. «При мнимой сделке действия стороны лишь имитируют сделку, – поясняет Дарья Погорельская. – Де-факто же все остается, как было». Притворные сделки проводятся с целью прикрыть другую сделку, например с целью избежать уплаты налога при продаже жилья. Ничтожными также являются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными в результате психического расстройства и малолетними гражданами, не достигшими 14-летнего возраста.
Как уже было сказано, для признания таких сделок недействительными судебное разбирательство не нужно. Однако оно может понадобиться для выяснения последствий сделки и ответственности сторон. В этом случае срок исковой давности составляет три года с момента заключения сделки. Он так же может быть продлен при наличии уважительных причин.
Признание сделки недействительной не влечет юридических последствий. После признания её таковой сторонам нужно просто «вернуть все на круги своя», как было до заключения сделки. Однако на возможность такого признания опирается множество мошеннических схем. Дабы не попасться в одну из них, при проведении сделки лучше воспользоваться услугами опытного юриста или риэлтора, который сможет защитить ваши интересы.
