Любой кредитор вам скажет, что основным покупателем квартир с использованием ипотечного кредита является молодая семейная пара. В последнее время банки готовы выдавать кредиты и супругам, состоящим в официальном браке, и парам, живущим в гражданском браке. Эксперты компании «Метриум Групп» расскажут, о чем стоит договориться на берегу, прежде чем прыгнуть в ипотечный омут.
По данным аналитиков «Метриум Групп», средний срок ипотечного кредита в России – 15 лет. При этом выплачивается он чаще всего за 7 лет. К сожалению, статистика по разводам в России говорит, что срок жизни семейного брака несколько короче. Наибольшая часть разводов приходится на первые 5-9 лет совместной жизни в возрасте 18-35 лет. Такой же возрастной диапазон у большинства ипотечных заемщиков. Таким образом, в зону максимального риска попадают молодые семейные пары – основные покупатели квартир в ипотеку.
Срок жизни брака Процент разводов
до 1 года 3,6 %
1 – 2 года 16 %
3 - 4 года 18 %
5 – 9 лет 28 %
10 - 19 лет 22 %
20 и более лет 12,4%
Конечно, взглянув на эту статистику, одни скажут: «Это не про нас, у нас будет все по-другому», а другие решат: «Не будем брать ипотеку вообще». И тот и другой вариант – крайние. Брать ипотеку молодой семье, которая решила жить отдельно от родителей и растить своих детей, однозначно нужно, просто стоит следовать некоторым советам. Рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».
Основное юридическое отличие в сделках, совершаемых в официальном и гражданском браках, заключается в следующем. У официальных супругов при отсутствии брачного договора, имущество оформляется в общую совместную собственность. В гражданском браке – люди юридически никак не связаны друг с другом, поэтому при подаче заявления на получение ипотеки, некоторые банки даже просят подтверждение ведения общего хозяйства или наличие общего ребенка. Квартира в этом случае оформляется в общую долевую собственность (доли распределяются равным образом для каждого супруга).
Но и в том и в другом случае по долгам отвечают оба супруга, согласно условиям кредитного договора. И не думайте, что если у вас сегодня полное согласие и «любовь до гроба», то и в случае разрыва отношений, вы сможете обо всем легко, а главное – мирно договориться. Это глубокое заблуждение большинства семейных пар. А ведь чем сильнее эмоции сейчас, тем тяжелее будет разрыв. Спокойно обсудить вопрос раздела имущества и тем более долгов перед третьими лицами у вас вряд ли получится. Поэтому именно сейчас, когда у вас все хорошо и вы понимаете друг друга с полуслова, сядьте и серьезно обговорите план «Б».
Совет для официальных супругов
Про брачный договор слышали многие, и многие же им пренебрегают, кусая потом локти. В отличие от западных аналогов этого документа, где прописывается масса моральных и этических правил поведения супругов, в том числе график выполнения супружеских обязанностей, в России брачный договор устанавливает только режим раздела собственности. В нем можно указать то, кому достанутся общие дорогостоящие подарки, ювелирные украшения, движимое и недвижимое имущество. Такое соглашение можно составить как до вступления в брак, так и на любом его этапе.
Чаще всего брачный договор для ипотечной сделки составляют те супруги, у которых уже есть какая-то общая собственность (квартира, в которой живет семья) и один из них хочет купить квартиру только для себя (например, как «запасной аэродром» или для детей от другого брака). Например, у вас образовался первоначальный взнос от продажи квартиры, полученной в наследство от бабушки. Вы хотите купить квартиру своему ребенку от первого брака, и планируете вносить платежи по ипотеке только из своей зарплаты, чтобы никому не быть должным за нее и чтобы никто, кроме вас, на нее не претендовал. Все правильно, только не забудьте также заключить брачный договор. Ибо не редко бывают ситуации, когда один из супругов приобретает квартиру на себя, выплачивает кредит, а при разводе вторая половина предъявляет претензии на эту недвижимость, мотивируя их тем, что квартира была куплена в браке, а значит это общее имущество и платежи по ипотеке совершались из общего бюджета. Формально он будет прав. В этом случае защитить вашу собственность может только брачный договор. При разводе все имущество и долги будут распределяться согласно условиям этого договора.
Однако большинство людей при оформлении ипотеки не задумываются о том, насколько важен им брачный договор, тем более если квартира оформляется на одного из супругов. Многие полагают, что этого более, чем достаточно. Некоторые банки сами потребуют у вас такой документ, разъяснив, зачем он, собственно, нужен в такой ситуации. Но далеко не все кредиторы так радеют за своих клиентов. Есть и такие кредиторы, которые просят предоставить при регистрации сделки лишь нотариальное согласие второго супруга на покупку, где помимо прочего, он подтверждает готовность сняться с регистрационного учета в случае истребования банком квартиры за долги. Однако эта бумага не регулирует раздел имущества после развода. И оставить квартиру за собой, даже если она оформлена только на вас, не получится.
В результате, при разводе очень часто ипотечные пары сталкиваются с проблемой – кому останется квартира, а кому долги? Особенно болезненно этот вопрос стоит для тех, у кого квартира была приобретена на имя одного, а фактические выплаты осуществлял другой супруг. Как делить? В этом случае поможет только суд. Банк заменит должника или залогодателя в своих документах только на основании судебного решения. Но чтобы выиграть суд, нужно еще доказать свои права.
При отсутствии брачного договора проблема раздела имущества обычно зависит от того, кто какой вклад вносил в семейный бюджет: если оба работали – это одна ситуация, если же добытчиком был один, а второй охранял «семейный очаг», то тут и возникают споры о соразмерности вложений. Поверьте, чтобы узнать своего супруга до конца, надо с ним развестись. Если вы своевременно не позаботились о наличии брачного договора, придется сохранять историю всех платежей – квитанции, платежки от переводов и источников получения денег, как на первоначальный взнос, так и на ежемесячные платежи.
Когда в семье тишь и благодать, это кажется смешным и нелепым, но в случае разрыва - очень поможет в суде. Помните, если вы договорились, что недвижимость куплена именно на вас, нужно следить, чтобы платежи по ипотеке поступали только с вашего счета и от вашего имени. Не просите супруга заплатить за вас до зарплаты. Раз квартира ваша, то и проблемы по погашению – тоже ваши.
Совет для гражданских супругов
Гражданские супруги, с одной стороны, более независимы, с другой стороны, гораздо больше имущественно не защищены при разрыве отношений. Важно помнить, что если кредит и предмет покупки оформляются только на одного из супругов, вторая половина ни в коем случае не должна вкладывать свои деньги ни в первоначальный взнос, ни в выплаты по кредиту.
Ошибка молодых и наивных: девушка или молодой человек продает имеющуюся у него квартиру, гараж, комнату и т.п, а полученные деньги направляет на покупку якобы общего дома, который записывается на вторую половину. Дело в том, что кредит оформляется, как правило, только на платежеспособных лиц. И нередко бывает так, что подтвердить свой доход может только один. При этом второй супруг может быть неплатежеспособным, но согласен поучаствовать в покупке первоначальным взносом.
Заблуждение думать, что это ведь ваш общий дом. Это далеко не так. Ваши вложенные деньги в покупку квартиры на другое имя при разрыве отношений будет уже практически не вернуть, считайте, что вы их подарили. Если только вы не будете писать друг другу расписки на все денежные переводы, что само по себе между двумя близкими людьми выглядит по меньшей мере странно. Более того, даже с этими расписками будет очень сложно истребовать деньги назад по суду.
Также гражданским супругам важно помнить, что оформлять кредит нужно на того, кто будет платить. В практике бывали истории, когда квартиру приобретала пара, в которой гражданская супруга получала белую зарплату, а супруг – черную, но гораздо большую, поэтому фактически он являлся плательщиком по кредиту. Так вот, когда женщина ушла в декрет и уже не работала, вторая половина вдруг отказалась платить. В результате, женщина осталась один на один и с ребенком, и с кредитом, и без денег. Самые надежные созаемщики в этих ситуациях – родители или братья с сестрами, если, конечно, у вас хорошие отношения в семье.
Если созаемщиками и покупателями выступают оба гражданских супруга, то квартира оформляется в долевую собственность – по 50% на каждого, а вот обязательства по кредиту не делятся. Кредитору, собственно, будет все равно, кто и сколько вносит своих денег. Если будет просрочка, претензии будут к обоим залогодателям. И вот тут кроется проблема: если в один прекрасный день одна из сторон договора хлопнула дверью, ушла в неизвестном направлении и не присылает денег на погашение кредита, а оставшаяся сторона продолжает платить и, в конце концов, гасит ипотеку за счет своих средств, то избавиться от второго собственника будет не просто. Собственность за ним сохраняется в любом случае. Можно попробовать обратиться в суд и потребовать возмещения своих расходов, но это, как и с алиментами, чревато длительными разборками и крошечными суммами возврата.
Продавать свою долю тоже нерентабельно. Во-первых, вам потребуется официальный отказ от покупки второго собственника. Во-вторых, доля стоит гораздо меньше, чем рыночные полквартиры. Как вариант - при отказе второй стороны от своих обязательств по выплатам сразу обращайтесь в банк с просьбой о досрочной реализации. Конечно, самый оптимальный вариант – если второй собственник согласится продать вам свою долю. Но это уж, как повезет.
Универсальных рецептов по сохранению семьи нет, как нет и одинаковых решений по выходу из денежных проблем. У каждой пары - свой путь, поэтому лучше иметь запасной план, обсудить его заранее вместе и сохранять уважительные и добрые отношения в любых жизненных ситуациях. Ведь нередки случаи, когда и бывшие мужья платят по ипотеке своих бывших жен, и даже расставшись, люди сохраняют хорошие партнерские отношения.
