Застройке территории завода «Бат-Ява» с точки зрения девелопмента имеет как плюсы, так и минусы.
С одной стороны, расширение границ участка даст возможность банку существенно улучшить концепцию нового строительства на данной территории, убрать неприятное соседство и увеличить доход проекта за счет возрастания объемов строительства. При увеличении затрат на строительство из-за роста его объема, стоимость управленческих расходов останется прежней.
Таким образом, при прочих равных условиях эффективность расширенного девелоперского проекта будет выше.
Однако, с другой стороны, чем глобальнее площадка, тем тяжелее ее согласовывать с городом и тем сложнее выстраивать большие комплексные концепции. В настоящее время существуют достаточные сложности с согласованием коммерческой составляющей проектов в Москве.
Если осуществлять коммерческую застройку в виде офисов или, например, торгового центра – то могут возникнуть трудности с согласованием и реализацией. В то же время апартаменты в таком большом объеме рынком востребованы не будут.
Отрицательным фактором для строительства жилых апартаментов также является то, что территория фабрики не очень подходит для жилого строительства.
В какую сумму Вы оцениваете эту сделку?
Любую территорию сложно оценивать с точки зрения существующего объема площадей. Помимо того, что на территории находится много мелких строений, часть из них является непригодной для реконструкции. Либо реконструкция может получиться неэффективной. Поэтому, как правило, подобный актив оценивается частично в части строений, которые можно использовать, и частично в качестве участка с имеющимися на нем коммуникациями. Если принять во внимание, что это бывшая фабрика, то технических мощностей на территории должно быть достаточно. Но, скорее всего, они являются изношенными и потребуют дополнительных инвестиций в инженерию, которые лягут на плечи девелопера.
И кого бы мог заинтересовать этот объект, кроме Внешэкономбанка?
На самом деле, на рынке присутствует достаточное количество компаний, которые профессионально занимаются редевелопментом старых строений и при этом имеют серьезный административный ресурс. Если говорить о конкретных компаниях, то это могут быть, например, Sminex, Stone Hedge.
Девелоперам обычного цикла также может быть интересен данный объект с точки зрения получения дохода.
Однако, наилучший вариант – это осуществление комплексного редевелопмента на двух соседних площадках, как это планируется в данном случае.
