Частные инвесторы возвращаются в ПИФы недвижимости. Эксперты компании «Метриум Груп» отмечают, что на российском рынке появляется все больше ЗПИФН (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости), основной целью которых являются инвестиции в строящиеся объекты недвижимости. Инициаторами создания таких фондов выступают как сами девелоперы, так и профессиональные риэлторские компании.
«После экономического кризиса 2008-2009 гг. ПИФы недвижимости временно утратили свою актуальность и не пользовались спросом со стороны, - говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - По итогам деятельности в кризисный период некоторые фонды показали отрицательный уровень доходности. Однако в последнее время ситуация изменилась: инвесторы возвращаются к этому инструменту, который позволяет обеспечить доходность в два раза выше, чем ставки по банковским депозитам».
По состоянию на май 2013 г. в России работают 512 ЗПИФ, объектом инвестиций которых является недвижимость. По данным аналитиков «Метриум Групп», с начала года на рынке появилось несколько новых ЗПИФН, инвестирующих в строительство жилой недвижимости на ранней стадии. В первую очередь, это фонды, вкладывающие средства в жилые проекты, по которым уже получено разрешение на строительство. Уровень риска у таких фондов достаточно низкий, поэтому подобные ПИФы можно считать консервативным инструментом инвестиций, однако с относительно высоким уровнем доходности — около 15% годовых.
Если до кризиса ПИФы недвижимости создавались управляющими компаниями, не связанными напрямую с рынком недвижимости, то теперь в создании таких фондов участвуют профессиональные риэлторские компании. В частности, «Сбербанк Управление активами» в мае этого года запустил фонд «Сбербанк — Жилая недвижимость», в котором «Метриум Групп» стал инвестором и стратегическим партнером. Новый ЗПИФН привлекает средства как юрлиц, так и физлиц для инвестирования в строительство объектов, все разрешительные документы по которым уже получены. Минимальный взнос в фонд для пайщиков составляет 1 млн. руб. Первыми инвесторами фонда уже выступили несколько крупных компаний и частных лиц, в том числе компания «Метриум Групп».
Ключевым условием инвестирования фонда в проекты является их реализация в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ. Покупка квартир будет происходить только по договорам долевого участия. При этом управляющая компания фонда намерена минимизировать риски за счет инвестирования в проекты крупных девелоперских компаний, специализирующихся на рыке жилой недвижимости. А ликвидность предполагается повышать за счет выбора проектов в массовом сегменте эконом- и комфорт-класса с наиболее востребованными параметрами — в первую очередь, это одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью до 15 млн. рублей. Целевая доходность – около15% годовых.
«Рост стоимости квартир зависит от двух факторов: изменение рыночного уровня цен и стоимости квартиры в процессе повышения стадии строительства. При выборе правильных проектов за счет продвижения стадии строительства можно получить рост цен на уровне 20-40%», - замечает Мария Литинецкая.
Запуск ЗПИФН «Сбербанк — Жилая недвижимость» вписывается в общую тенденцию рынка. Дело в том, что в состав активов ЗПИФН могут входить не только денежные средства или недвижимое имущество, но и имущественные права из договоров участия в долевом строительстве. То есть ПИФы недвижимости позволяют заработать на росте цен на первичном рынке по мере готовности объекта, в результате чего подобные фонды становятся все более популярными. Так, по итогам 2012 г. прирост стоимости чистых активов ЗПИФов за счет поступления средств пайщиков из новых фондов недвижимости и рентных фондов, по данным InvestFunds, был больше, чем у открытых ПИФов и составил около 37%. Это во многом объясняет, почему с начала 2013 г. сразу несколько крупных лидеров рынка создали собственные ПИФы недвижимости.
Фонд может инвестировать средства не только в строительство одного дома, но сразу в несколько объектов. В апреле 2013 г. УК «Евразия» совместно с ГК «Мортон» запустили запустили программу «Квадратный метр», в рамках которой создаются закрытые ПИФы недвижимости, ориентированные на частных инвесторов. Минимальный размер пая ограничен стоимостью 1 кв. м — 50 тыс. рублей. Таким образом, ГК «Мортон» привлекает финансирование для своих новых микрорайонов: «Южное Кучино 2», «Мортонград Путилково» и «Мортонград Бутово». Девелопер заявляет о доходности на уровне 8-20%.
В свою очередь УК «Промсвязь» запустила закрытый ПИФ недвижимости «Доступное жилье», средства которого инвестируются в строящиеся квартиры в малоэтажном комплексе «Малое Павлино» в Подмосковье в 8 км от МКАД. Минимальная стоимость пая начинается уже от 500 тыс. рублей, девелопер не указывает возможный уровень доходности.
Однако ПИФ позволяет не только девелоперам привлекать средства инвесторов по выгодной схеме, но и портфельным инвесторам подключать к своей работе новых партнеров. Объектом для инвестиций со стороны фонда может быть всего лишь часть жилого проекта. Например, в ноябре 2012 г. УК «ГФТ Капитал» сформировала ЗПИФН «НСКА Новостройки», в состав которого входят две квартиры. Вкладчики могут выступить соинвесторами, по сути, скинувшись на покупку двух квартир, если у каждого из них не хватает средств на покупку одной квартиры. В результате, с точки зрения малоопытных инвесторов, ЗПИФН являются максимально гибким инструментом, позволяющим заработать на росте первичного рынка, даже тем, у кого нет достаточных средств на покупку собственной квартиры.
