Если рассматривать рынок недвижимости того или иного города, то в подавляющем большинстве случаев основной объем покупателей квартир формируется жителями самого города и жителями близлежащих, в границах края или области, населенных пунктов. Исключением из этого списка являются Москва и Санкт-Петербург, а также несколько южных приморских городов – Сочи, Анапа, Геленджик.
Причины, по которым представители всех без исключения российских регионов стремятся обосноваться в обеих столицах, лежат что называется «на поверхности». В первую очередь это открывающиеся возможности для молодых людей, которые хотят получить хорошее образование, реализовать свои планы и амбиции.
С южными городами не все так очевидно. Их главная «точка притяжения» – море и мягкий целебный климат, соответственно и покупательская аудитория формируется исходя из курортного статуса этих городов. Сочи, Анапа и Геленджик расположены на одной береговой линии и расстояние между ними не превышает двухсот тридцати километров, но условия для жизни в каждом из них сегодня совершенно разные. Сочи сегодня – большая олимпийская стройка, которой полностью подчинен ритм города. В настоящий момент, несмотря на соседство гигантских строек, стоимость квартир даже в новостройках эконом- класса вплотную приблизилась к ценам Московской области и составляет в среднем 60 – 65 000 рублей за 1 кв.м. В Анапе цены практически в два раза ниже: 40 – 43 000 рублей за 1 кв.м., а общий уровень развития города и его инфраструктуры на порядок уступает Сочи. Что касается Геленджика, то среди городов черноморского побережья он уверенно занимает «золотую середину». Город активно строится и развивается, и не только в жилищном секторе. Здесь возводятся новые спортивные объекты, гостиницы, заявлено о планах строительства центра морского туризма.
Средняя стоимость 1 кв.м. квартир эконом-класса в Геленджике составляет сегодня 38 – 43 тыс. рублей, а стоимость квартир начинается от 1,3 миллиона и именно этот ценовой сегмент жилья доминирует на местном рынке. Проекты бизнес-класса и элитного сегмента представлены единичными предложениями: в бизнес-классе это ЖК «Морская резиденция», ЖК «Флагман», к элитным комплексам относится новый проект «Акватория». Цены в них начинаются от 7 миллионов, но так как за аналогичную сумму в окрестностях города можно приобрести полноценный коттедж, застройщики не спешат выводить на рынок новые проекты. Тема с застройщиками заслуживает отдельного исследования, поскольку, в отличие от большинства российских городов, практически 80% игроков рынка жилой недвижимости Геленджика являются физическими лицами, которые занимаются локальными стройками. Профессиональных строительных компаний в Геленджике меньшинство и их проекты можно пересчитать по пальцам: это, например, ГК «Синур» и его ЖК «Радуга», московский застройщик ФСК «Лидер», который строит жилой комплекс «Столичный квартал», ООО «Азимут» с одноименным жилым комплексом, ООО «Индустриальные строительные системы», реализующий проект жилого комплекса «Лазурит», ЗАО Кубанская марка», которая возводит жилой комплекс в микрорайоне «Северный».
Благодаря хорошему уровню развития инфраструктуры новостройки Геленджика пользуются повышенным спросом не только со стороны местного населения, но и со стороны жителей других российских регионов, и здесь, в зависимости от застройщика жилого комплекса, покупательская аудитория проектов имеет совершенно разные характеристики. В случае, когда дом строится частным застройщиком, практически 100% продаж обеспечивают местные жители. Сделки купли-продажи зачастую совершаются «по знакомству», квартиры приобретаются как для личного проживания, так и для последующей сдачи в аренду.
Если же застройщиком выступает юридическое лицо, имеющее на руках все необходимые для строительства документы, то в его проектах заметно увеличивается доля региональных покупателей – из совершенно различных республик, краев и областей страны, в том числе и расположенных далеко к северу от Краснодарского края. Представители Московского региона и центральных областей России квартиры приобретают, как правило, для сезонного проживания в летнее время. Высокий процент покупателей из северных регионов планирует переезд на постоянное проживание в регион с благоприятным климатом.
Соотношение долей покупателей из различных регионов можно отследить на примере жилого комплекса «Столичный квартал», где только 44% продаж приходится на жителей Геленджика и Краснодарского края, а остальные 56% –на представителей Москвы, Московской области и других регионов России.
Детализирование региональных клиентов проекта показывает, что на долю регионов, расположенных за Уралом, в совокупности приходится 7% покупателей, а основной костяк складывается из жителей Центральной России и Северо-Запада.
Распределение покупателей по возрастам зависит от их места проживания.
Среди представителей Геленджика и Краснодарского края самую большую группу в 39% формируют клиенты в возрасте от 25 до 35 лет. Связано это с тем, что именно в этом возрасте люди начинают планировать будущее и задумываться об отдельном жилье, имеют возможность взять на длительный срок ипотеку.
Среди покупателей из регионов вполне закономерно доминирование двух основных групп – по 31% каждая – лиц в возрасте от 35 – 45 лет, то есть тех, кто уже имеет детей школьного и дошкольного возраста и которые задумываются о том, где они смогут комфортно и безопасно проводить летние каникулы, и лиц пенсионного и предпенсионного возраста от 55 лет, которые строят планы о переезде ближе к морю в небольшой город без суеты и проблем мегаполисов.
И в домах частных застройщиков, и в проектах строительных компаний основной спрос приходится на одно- и двухкомнатные квартиры метражом до 50-70 кв.м. Для жителей Геленджика и Краснодарского края эта площадь максимально соответствует бюджету, которым они располагают для покупки жилья, а представителям регионов, планирующим сезонное проживание, бóльшая площадь попросту не нужна и они не готовы переплачивать за лишние, но не используемые метры.
В связи с тем, что к городу для постоянного места жительства или регулярного и длительного сезонного отдыха требования у покупателя несколько иные, чем к месту, где он проведет 2-3 недели, Геленджик имеет достаточный потенциал и для дальнейшего развития, и, как следствие, для роста спроса на недвижимость города как со стороны местных жителей, так и со стороны представителей остальных российских регионов
