После того, как договор купли-продажи квартиры подписан и деньги успешно переданы, покупателю не терпится въехать в новое жилье. Хорошо, если продавец уже освободил помещение – вывез вещи, выписал из квартиры всех прежних жильцов, включая себя. А что, если получилось наоборот? «Пустые» квартиры на московском рынке вторичного жилья – большая редкость, и чаще всего продавцы сидят в своих квартирах до последнего, а некоторые даже отказываются съезжать в срок, мотивируя это, например, затянувшимся поиском нового жилья. Или же они оставляют в квартире свои вещи и угрожают новым владельцам судебным разбирательством в случае их пропажи. О том, как поступать в такой ситуации, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Действующее законодательство не устанавливает срок, в течение которого бывший владелец жилья должен его покинуть, и оставляет этот вопрос на усмотрение сторон. То есть, указанный срок должен быть прописан в договоре купли-продажи. Если же данный пункт в договоре был пропущен, то освободить помещение продавец должен в течение «разумного срока», определяемого Гражданским кодексом РФ в один месяц (ст. 314). Однако законом не определен момент, с которого необходимо вести отчет этого месяца. Как следствие, им может являться момент подписания договора, момент передачи денег или же госрегистрация договора. Тем не менее, если с момента подписания договора прошло больше месяца, то новый собственник имеет полное право обратиться в суд с требованием о выселении прежнего владельца.
Хорошим способом обезопасить себя от таких неторопливых хозяев является так называемое удержание под выписку. Так, часть суммы договора, как правило, от 100 тысяч рублей до 1 млн., закладывается в отдельную ячейку, получить доступ к которой продавец может лишь по предъявлении выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета. При использовании данного способа с выселением прошлых жильцов чаще всего проблем не возникает.
Если же продавец и его семья съехали из квартиры, но при этом оставили новому владельцу горы собственных вещей, то он может смело требовать их вывоза или же попросту выкинуть. Многие продавцы при этом начинают угрожать судебными разбирательствами и даже полицией, однако бояться этого не стоит. «Необходимо помнить о том, что после подписания акта приема-передачи жилья прежний владелец доступа в квартиру не имеет, – объясняет директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина. – Новый же владелец имеет полное право распоряжаться не только жильем, но и находящимся в нем имуществом. Он может его выкинуть, продать, оставить себе, и все эти действия будут законны. Как следствие, все угрозы бывшего владельца будут необоснованными».
Но порой случаются и противоположные ситуации, когда человек покупает квартиру вместе со всем внутренним убранством, с мебелью и бытовой техникой и ему важно, чтобы продавец при выезде не забрал что-либо из уже проданных вещей. В этом случае необходимо составить детальную опись имущества, желательно с указанием ориентировочной цены каждой вещи. С таким документом при пропаже из квартиры чего-то ценного, покупатель вправе потребовать от бывшего владельца денежной компенсации.
Еще один немаловажный вопрос – это аварии по вине бывших хозяев. Например, ввиду небрежного отношения в ванной отваливается смеситель, и вода затапливает половину квартиры. Здесь ситуация получается неоднозначная. С одной стороны, виноваты, конечно же, предыдущие хозяева. С другой же стороны, покупая квартиру, человек соглашается на все риски, связанные с её содержанием, включая различного рода аварийные ситуации. «Новый владелец вполне может попытаться обратиться в суд, однако необходима твердая уверенность, что поломка произошла именно по вине предыдущих владельцев, – поясняет Инна Игнаткина. – Но перед этим стоит получить заключение соответствующих служб, работники которых точно смогут установить причину поломки».
