Сегодня на основании договора социального найма в жилых помещениях муниципального и городского жилищного фондов проживают жильцы двух категорий. Во-первых, это граждане, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, а во-вторых, те, кто до сих пор не приватизировал некогда предоставленную им государством жилплощадь. Договор социального найма, как и любой другой договор, может быть расторгнут. В каких случаях это может произойти, рассказывают специалисты юридического департамента ГК «МИЦ».
Согласно статье 83 ЖК РФ, договор социального найма жилья может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Для этого наниматель должен заручиться от проживающих совместно с ним членов семьи письменным согласием на расторжение договора социального найма и подать заявление в орган, занимающийся вопросами предоставления гражданам социального жилья (например, в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы).
В случае если наниматель нашел иное место жительства и переехал в него с членами своей семьи, датой расторжения договора социального найма будет считаться не момент, указанный в письменном заявлении о расторжении договора социального найма, а непосредственно дата переезда.
Тем не менее, следует учитывать, что договор может быть расторгнут не только по инициативе нанимателя, но и по инициативе наймодателя. По словам руководителя юридического департамента ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, расторжение договора социального найма может быть произведено в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:
- если наниматель не оплачивал услуги ЖКХ в течение шести и более месяцев. Данное нарушение ведет к расторжению договора социального найма независимо от того, было ли оно допущено в течение шести месяцев подряд или же за отдельные шесть месяцев. Однако, как показывает практика, неплательщикам зачастую предоставляется определенный срок, в течение которого они могут погасить задолженность. По данным судебной статистики, если наймодатель подает иск в суд с требованием расторгнуть договор социального найма ввиду неуплаты нанимателем коммунальных услуг, однако в процессе судебного разбирательства выясняется, что наниматель допустил задолженность по уважительной причине, наиболее вероятно, что суд не удовлетворит требование наймодателя;
- если наниматель или лица, за действия которых он отвечает, повредили или разрушили жилое помещение. К таким лицам относятся, во-первых, члены семьи нанимателя, во-вторых, поднаниматели, а в-третьих, временные жильцы. Действия, которые привели к повреждению или разрушению жилья, должны быть подтверждены актом органов государственной жилищной инспекции;
- если наниматель не единожды нарушал интересы соседей, сделав невозможным совместное проживание в одном доме. В данном случае речь идет о нарушении правил пользования жилым помещением, нарушении санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других правил. Например, договор социального найма может быть расторгнут, если наниматель часто устраивает шумные сборища или же не соблюдает санитарные нормы, что приводит к распространению различных насекомых и грызунов;
- если наниматель использовал жилплощадь не по назначению. Согласно ст. 678 ГК РФ, жилые помещения, прежде всего, предназначены для проживания граждан. Поэтому устраивать в квартире производственные или иные коммерческие предприятия противозаконно.
