В настоящее время на рынке элитного жилья Москвы присутствуют объекты, аналогов которым просто не существует. Такое предложение относится к разряду эксклюзивного и, как правило, располагается в реконструированных жилых комплексах или объектах нового строительства премиум-класса, а также в сталинских высотках. Также к эксклюзивному жилью относятся особняки в центре столицы, дорогостоящие таунхаусы и апартаменты. Такие объекты имеют собственные отличительные особенности. К ним относятся уникальные видовые характеристики, авторская отделка помещений, спроектированная знаменитым дизайнером, исключительное месторасположение (как самого дома, так и квартиры в нем). Также к особенностям эксклюзивных предложений можно отнести принадлежность дома к памятнику архитектуры, и уникальную мебель, выполненную из дорогостоящих материалов на заказ, или представляющую предметы гарнитура известной исторической личности.
Ценообразование в сегменте эксклюзивного жилья происходит схожим образом с рынком элитной недвижимости в целом. Однако стоимость таких объектов строго индивидуальна и может превосходить обычное предложение в среднем на 25-30%. В исключительных случаях стоимость квадратного метра эксклюзивного жилья может превышать цену обычного в несколько раз. Примером тому может послужить вторичное предложение в центре столицы – на улицах Остоженка, Пречистенка, Волхонка, Арбат и т.д. Квартиры вторичного сегмента на этих улицах можно с легкостью назвать эксклюзивными в виду сочетания таких качеств, как ограниченность предложения, уникальность местоположения и дорогостоящий ремонт. «Эксклюзивные объекты – это всегда крайне ограниченное предложение, – подтверждает управляющей партнер компании EliteCenter Карен Мелконян. – По данным нашей компании объем эксклюзивного предложения стоимостью более $10 млн. составляет порядка 7% от общего объема предложения на вторичном рынке элитного жилья, в то время как, объекты стоимостью более $20 млн. составляют не более 3% от общего количества предложений на рынке».
На сегодняшний день продажи большинства эксклюзивных объектов ведутся закрытым образом, т.е. при помощи конфиденциальных клиентских баз риэлторских компаний, а также посредством личных знакомств. Информация о них является полностью закрытой, в связи с чем реклама таких объектов во внешних источниках (например, в СМИ или на билбордах) полностью отсутствует. Зачастую возникают ситуации, когда потенциальные клиенты вынуждены пройти некий face-контроль прежде, чем увидеть заветную квартиру. В связи с тем, что количество эксклюзивных предложений на рынке элитной недвижимости всегда крайне ограничено, спрос на него всегда сохраняется на высоком уровне.
Говоря о покупателях эксклюзивного жилья, необходимо отметить, что чаще всего ими становятся люди, которые предпочитают редкие, можно сказать коллекционные, вещи с индивидуальными параметрами, интересными особенно для них. Неважно, будь то произведения искусства или недвижимость, они готовы переплачивать именно за уникальность того или иного предмета. Часто бывает так, что эксклюзив, который покупатели подыскивают для себя, не всегда есть в продаже либо еще вовсе не создан.
Приобретение такой квартиры воспринимается как хорошее инвестиционное вложение, ведь стоимость эксклюзивных объектов практически никогда не падает, а дисконт, который продавцы готовые предоставить, часто является лишь символическим снижением стоимости.
Эксклюзивные дорогие объекты традиционно обладают наиболее низкой ликвидностью, что определяется их высокой ценой и, как правило, высокими сроками экспозиции (под ликвидностью, в общем, понимается способность активов быстро и с наименьшими издержками быть реализованными на рынке). Несмотря на то, что подобные объекты являются достаточно надежным и более устойчивым активом, в условиях кризиса их ликвидность, скорее всего, снизится, т.е. увеличатся сроки экспозиции.
