В российской юридической практике существует понятие фиктивных, ненастоящих сделок, которые могут быть признаны ничтожными: мнимые и притворные. Под мнимой сделкой подразумевается фиктивная сделка, которая была заключена только для вида, т.е. без цели создать соответствующие правовые последствия. В свою очередь притворная сделка – это сделка, заключенная с намерением прикрыть другую сделку. В отличие от действительных сделок, фиктивные сделки не направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Несмотря на то, что в законодательстве мнимым и притворным сделкам уделено не так много внимания, такие сделки весьма популярны на рынке недвижимости.
По словам руководителя юридического департамента ГК «МИЦ» Дарьи Погорельской, особенность мнимой сделки заключается в том, что она производится лишь для вида и никаких правовых изменений не несет. Так, одной из наиболее популярных мнимых сделок на рынке недвижимости можно назвать реализацию жилья человеком, являющимся должником по исполнительному производству. После заключения сделки должник продолжает владеть и пользоваться жильем, хотя формально уже не является собственником недвижимости, на которую было обращено взыскание. Если выяснилось, что после заключения сделки ничего де-факто не изменилось, сделку признают мнимой и, следовательно, ничтожной.
Притворные же сделки заключаются, для того чтобы «прикрыть» одну сделку другой. Особенно часто притворные сделки имеют место при продаже доли в квартире. Как известно, чтобы реализовать долю, необходимо собрать официальные отказы других сособственников от покупки данного объекта. Однако зачастую сособственники не только не хотят сами воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но и пытаются всячески препятствовать ее продаже третьим лицам, в результате чего не выдают продавцу доли официального отказа от покупки. Осознав всю тщетность нормального разговора с сособственниками, продавцы долей зачастую принимают решение прикрыть продажу дарением, ведь чтобы подарить долю, никого предупреждать не нужно. Таким образом, возмездная сделка купли-продажи, которая фактически имела место, прикрывается безвозмездной сделкой дарения. Если выяснится, что «даритель» получил от «одаряемого» денежную сумму за сделанный «подарок», сделку признают недействительной. В таком случае в самом невыгодном положении оказывается «одаряемый», ведь доказать, какую именно он сумму предоставил «дарителю» будет весьма сложно. Кроме того, «даритель» вообще может заявить, что полученные деньги истратил, и тогда суд обяжет его к ежемесячным выплатам, представляющим определенный процент от ежемесячного дохода.
