Залогом по жилищному кредиту, как правило, выступает недвижимость, покупаемая с помощью заемных средств. Однако в качестве залога можно предоставить и квартиру, которая уже является собственностью заемщика. Если кредитная организация соглашается принять в качестве залога данный объект недвижимости, то такая ипотека получает название ломбардной. Отличается ли ломбардная ипотека от той, залогом по которой выступает покупаемая квартира? Может ли заемщик, предоставивший в залог банку жилье, находящееся в его собственности, рассчитывать на какие-либо преференции от кредитной организации? На эти и другие вопросы отвечает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Главным условием для ломбардной ипотеки является, конечно же, наличие жилья в собственности. Однако не каждый гражданин, имеющий право собственности на ту или иную жилплощадь, сможет оформить ломбардную ипотеку. «Дело в том, что для кредитной организации важно не только наличие жилплощади, но и ликвидность данного объекта, – говорит Константин Шибецкий. – Определенный тип объектов банк не согласится принять вовсе (например, это квартиры в доме, находящемся в аварийном состоянии или предназначенным под снос, это квартиры в доме с деревянными перекрытиями, это квартиры, имеющие проблемы с юридической чистотой). А какие-то объекты банк согласится принять в качестве залога по ипотечному кредиту, но откажется выдавать желаемую сумму, дав кредит меньшего размера».
Преимуществом ломбардной ипотеки является то, что заемщику предоставляется полная свобода в выборе приобретаемого по ипотеке жилья: банк уже получил в залог объект недвижимости, физической и юридической ликвидностью которого удовлетворен. Поэтому заемщик может выбрать абсолютно любое жилье, на покупку которого и будут направлены заемные средства. Однако такое преимущество может обернуться и серьезным недостатком. Так, при обычной ипотеке, когда в залог банку предоставляется покупаемая квартира, заемщик может быть уверен, что приобретаемый объект не имеет ни физических, ни юридических дефектов. Объясняется это тем, что работники кредитной организации очень тщательно проверяют жилье, которое заемщик предоставляет в качестве залога. Таким образом, заемщик получает гарантию, что физическое состояние квартиры не вызовет необходимости производить дорогостоящий капитальный ремонт, а юридическое – различные судебные разбирательства вплоть до признания сделки купли-продажи недействительной. Так что заемщик должен тщательно проверить покупаемое жилье на наличие рисков, особенно юридических. Самый верный способ, как это сделать, – это обратиться за помощью к профессиональному риэлтору.
По словам Константина Шибецкого, некоторые потребители ошибочно полагают, что возможность предоставить в залог квартиру, которая находится в их собственности, автоматически делает их желанными заемщиками в любом банке. На самом деле, это мнение далеко от истины. Задача кредитной организации – получение прибыли от процентов, а не от последующей при дефолте реализации жилья. Поэтому главным фактором при решении банком вопроса, выдавать ли кредит, является не наличие недвижимости, а платежеспособность и добросовестность заявителя.
