Ликвидность жилья – один из самых ходовых терминов на рынке жилой недвижимости. Любого продавца интересует, насколько ликвидна его квартира, да и покупатели нередко задумываются при выборе объекта – хороший ли объект они выбирают, ликвидный ли? Тем не менее, не все и не всегда понимают, из чего складывается понятие ликвидности и можно ли на нее как-то повлиять. Об этом рассказывают специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).
Если говорить кратко, то ликвидность жилья – это возможность ее реализации, обращения в наличные деньги. Отсюда вытекает одно из главных определений: чем быстрее продается квартира – тем выше её ликвидность.
Жилье сегодня по праву считается ликвидным товаром: спрос на него достаточно высок, рынок активен и разнообразен. В связи с этим недвижимостью плотно интересуются инвесторы, в том числе и частные. Но не всякое жилье можно назвать действительно ликвидным: какой-то объект будет более желанным на рынке, какой-то менее, и зависеть все будет от конкретных факторов, совокупность которых и определяет степень ликвидности.
Первым фактором является, конечно же, местоположение объекта. Наибольшей популярностью в столице пользуются крупные жилые районы в средней удаленности от центра, особенно на западе, юго- и северо-западе: Кутузовский проспект, Кунцево, Крылатское, Строгино и т.д. Менее престижными, но все равно интересными считаются экологически благополучные и благоустроенные Сокольники, Новые Черемушки, Измайлово. На севере столицы к районам с ликвидным жильём относят Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Бабушкинский.
Ликвидным может считаться жилье и из других районов, главное – чтобы не было больших трудностей с транспортной доступностью. Некоторые районы из-за проблем с транспортом считаются очень неудобными – например, Выхино-Жулебино, Некрасовка, Бирюлево, и жилье там менее ликвидно. Важную роль также играет экологическое благополучие района, развитость инфраструктуры – т.е. наличие магазинов, медицинских и образовательных учреждений, мест отдыха.
Другой важный фактор – качество самого жилья. «Наиболее ликвидными сегодня считаются дома из современных материалов – кирпичные и монолитные, – говорит Инна Игнаткина, руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость». – Впрочем, покупатели проявляют значительный интерес и к панельным домам, но в данном случае речь идет только о новостройках: старые панельные дома, особенно хрущевского периода, уже почти не привлекают потребителя».
Жилье может отличаться ликвидностью и в пределах одного дома: традиционно меньшим спросом пользуются квартиры на первых и последних этажах, угловые, со смежными комнатами. Впрочем, здесь все зависит от конкретных обстоятельств: иногда и квартира на последнем этаже может оказаться ликвидной – если в доме хорошая крыша или над жилыми помещениями находится технический этаж. Имеет значение и количество комнат. Многокомнатные квартиры всегда продаются медленнее и труднее, нежели «однушки» и «двушки». Связано это, прежде всего, с их стоимостью.
Серьезное влияние на ликвидность имеет такой фактор, как юридическая чистота квартиры. Если ранее жилье участвовало в длинной цепочке сделок, переходило по наследству или продавалось по доверенности, высокой ликвидностью оно обладать не будет. В этом плане первичное жилье всегда считается несколько более ликвидным, чем вторичное.
Все вышеперечисленные факторы являются данностью, которую собственник жилья изменить не может. По большому счёту, повлиять можно только на два аспекта: состояние квартиры и ценник, но от этих моментов зависит многое. Встречаются покупатели, которые специально ищут квартиру в плохом или среднем состоянии, чтобы самостоятельно сделать в ней полный ремонт, но намного чаще людей интересует хорошее жилье без серьезных проблем – с рабочей сантехникой, качественными окнами, ровными полами и т.д. Поэтому если есть возможность исправить какие-то крупные недостатки своего жилья до продажи, это лучше сделать, чем не сделать. Это касается и такого вопроса, как перепланировка. Если в квартире есть неузаконенные изменения в планировке, то их нужно либо узаконить, либо, если это невозможно, вернуть квартире первоначальный вид.
Важно сказать и о цене. Адекватность ценника во многом определяет ход продажи, напоминают риэлторы. Завышенная или заниженная цена может отпугнуть покупателей и от самой благополучной квартиры, поэтому здесь нельзя действовать только по наитию. Выходов может быть два: либо как следует изучить рынок, либо обратиться за консультацией к специалистам по недвижимости.
