Представьте: покупатель нашел квартиру, договорился с продавцом об условиях заключения сделки купли-продажи, продавец, в свою очередь, сообщил другим претендентам на отчуждаемый объект, что квартира уже продается, как вдруг покупатель меняет свои намерения и пропадает. В результате продавец должен возобновить рекламную кампанию своей недвижимости, снова тратить время и нервы. Чтобы оградить продавца от подобной ситуации, и была введена такая мера, как внесение покупателем аванса. О порядке внесения аванса и об отличии аванса от задатка рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Фактически аванс представляет собой платеж, предшествующий передаче имущества, оказанию услуг либо выполнению работы. И в отличие от задатка, он не является способом обеспечения исполнения обязательств, поэтому в случае неисполнения договора, по которому был внесен аванс, он подлежит возврату именно в том размере, в котором изначально был предоставлен покупателем продавцу объекта. Примечательно, что в Гражданском кодексе дается определение только задатку и предоплате, такой термин, как аванс, в тексте кодекса отсутствует.
При передаче авансового платежа составляется договор аванса, в котором указывается стоимость квартиры, точная сумма аванса, срок аванса, форма договора купли-продажи (простая письменная или нотариально заверенная), а также любые другие нюансы договора. В случае, если продавец в силу тех или иных причин не может выполнить обязательства по данному договору, он должен полностью вернуть аванс покупателю. Договор аванса, называемый в риэлторских кругах авансовым соглашением, служит своеобразной гарантией: покупателю – что продавец не решит продавать квартиру другому претенденту, готовому, например, больше заплатить; а продавцу – что покупатель не собирается менять своего решения и искать иной объект недвижимости. В этом же договоре, по словам специалистов ГК «МИЦ», также необходимо прописать ответственность сторон в случае отказа одной из них от совершения сделки. Для этого необходимо оговорить, в каких случаях покупатель может отказаться от приобретения данного объекта недвижимости без выплаты штрафа и возмещения убытков (например, если обнаружится факт наличия тех или иных рисков, которые могут впоследствии привести к признанию сделки купли-продажи недействительной). Таким образом, ответственность за неисполнение обязательств по договору задатка устанавливается условиями договора и специальной статьей Гражданского кодекса, а по договору аванса – только условиями договора, подписанного обеими сторонами сделки.
Не стоит забывать, что аванс не представляет собой отдельной суммы, а является частью стоимости покупаемого жилья. Поэтому если размер аванса составил 1% от стоимости недвижимости, то покупатель при заключении сделки купли-продажи должен будет внести остальные 99%.
