Мало какая сделка с недвижимостью обходится без целой горы всевозможных документов. Как правило, участники сделки вынуждены кропотливо собирать необходимые бумажки, зато, когда уже все собрано, они могут вздохнуть с облегчением. Более того, все чаще участники сделок, не желая простаивать в очередях и вступать в споры с госслужащими, поручают сбор всех необходимых документов агентам недвижимости. Однако есть такие документы, проблема получения которых заключается не в длинных очередях, а в юридических особенностях планируемой сделки с недвижимостью. К таким документам, например, относится согласие органов опеки и попечительства на заключении сделки. В каких случаях требуется такое разрешение, рассказывает руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.
Во-первых, справка о согласии органов опеки и попечительства требуется для проведения ряда сделок с недвижимостью, где хотя бы один из собственников – несовершеннолетний ребенок. Прежде всего, это касается сделок, которые потенциально могут повлечь ухудшение жилищных условий подопечного или вовсе потерю им жилья. К таким сделкам относятся продажа, дарение квартиры, обмен на квартиру меньшей площади, предоставление жилища в залог (например, по ипотеке).
Чтобы получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки, которая может ущемить имущественные права несовершеннолетнего собственника, родители должны обратиться в органы опеки и попечительства по месту регистрации ребенка. Перечень документов варьируется в зависимости от вида сделки, узнавать его лучше всего у сотрудников местного органа опеки и попечительства.
Органы опеки и попечительства защищают интересы не только несовершеннолетних собственников, но и лиц, признанных недееспособными. К слову, признать человека недееспособным может только суд, опираясь, как правило, на данные комплексной медицинской экспертизы.
Следует различать недееспособных лиц и лиц, страдающих пороком воли. В первом случае речь идет о людях, страдающих психическими заболеваниями, во втором – о людях, страдающих алкогольной или наркотической зависимостью. В обоих случаях при совершении сделок, могущих повлечь ухудшение жилищных условий недееспособного или ограниченно дееспособного лица, так же, как и в случае с несовершеннолетним собственником, для проведения сделки потребуется согласие из местного органа опеки и попечительства.
Однако о согласии органов опеки и попечительства следует думать не только тогда, когда речь идет о реализации собственного жилья. Так, данное разрешение является важным документом в случае, если приобретается недвижимость, один из собственников которой находится под «опекой и попечительством». Например, если покупатель приобретет квартиру, а в скором (или даже нескором) времени выяснится, что в результате заключенной сделки были нарушены имущественные права недееспособного или несовершеннолетнего собственника, сделку признают недействительной. Стоит также попросить самого продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что он отдает полный отчет в своих действиях и не страдает пороком воли.
