Покой нового владельца квартиры, купленной на вторичном рынке, может быть неожиданно нарушен появлением нового претендента на приобретенную недвижимость. Им может оказаться ребенок продавца, которого не включили в число собственников при приватизации объекта, или же лицо, временно выписанное из данной квартиры и вернувшееся из «мест не столь отдаленных». У квартиры могут быть собственники, о существовании которых покупатель даже не подозревает. Какие претенденты могут лишить покупателя новоприобретенного жилья? И может ли он заранее узнать об имеющейся опасности?
К лицам, нарушение жилищных прав которых зачастую приводит к признанию сделки купли-продажи недействительной, прежде всего, относятся несовершеннолетние дети, а также полностью и ограниченно недееспособные граждане. Любая операция с недвижимостью, способная повлечь серьезные изменения жилищных условий представителя какой-либо из этих категорий, требует разрешения органов опеки и попечительства. Если сделка была совершена без ведома этих инстанций, в дальнейшем ее признают недействительной. «К слову, от продавца также стоит потребовать предъявления справки, которая бы подтвердила его полную дееспособность», – говорит руководитель юридического департамента ГК «МИЦ» Дарья Погорельская.
Помимо этого, на купленную квартиру может претендовать супруг продавца, который не знал о продаже квартиры. Если жилье приобреталось супругами во время брака, то оно считается совместно нажитым имуществом и любая сделка с ним требует согласия обоих супругов. Поэтому покупателю перед покупкой жилья стоит убедиться, что продавец является единоличным собственником недвижимости, а в случае, если квартира находится в совместной собственности супругов, требовать предъявления официального согласия второго супруга на совершение сделки.
К числу опасных собственников, о наличии которых покупатель может даже не подозревать, относятся лица, временно пребывающие в местах лишения свободы. Дело в том, что данные граждане снимаются с регистрации по постоянному месту жительства на срок своего пребывания в тюрьме. Если по возращении такой собственник обнаружит, что квартира в его отсутствие была продана, он подаст иск в суд и его восстановят в жилищных правах.
Пожалуй, наиболее редким случаем, когда сделку купли-продажи могут признать недействительной, является ее оспаривание неожиданно вернувшимся собственником, которого считали без вести пропавшим (например, человек мог потерять память и в течение долгих лет не подозревать о том, что у него в собственности имеется объект недвижимости). Если новый собственник не сможет мирно договориться с прежним владельцем, то спор будет разбираться в суде, который с большой вероятностью восстановит бывшего собственника в правах на данный объект недвижимости.
Основной способ ликвидировать риск появления «тайного собственника» – это тщательная проверка юридической чистоты квартиры. Однако бывают ситуации, когда даже опытный риэлтор не сможет обнаружить имеющуюся угрозу – например, если у продавца имелся внебрачный ребенок, о существовании которого стало известно только после совершения сделки. Поэтому дополнительной гарантией для покупателя вторичной недвижимости является страхование титула собственника.
