Не владеть недвижимостью, но зарабатывать на ней — это реально. На протяжении многих лет инвестиции в квадратные метры остаются одной из наиболее привлекательных форм сохранения и приумножения капитала для частных инвесторов. Для того чтобы было проще ориентироваться в рыночных предложениях, есть удобный инструмент, который в текущем году стал трендом на рынке недвижимости Московского региона, — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.
Законодательница мод
Своим клиентам, желающим не упустить возможности на растущем рынке строящегося жилья, УК «Промсвязь» одной из первых предложила рассмотреть актуальную стратегию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости «Доступное жилье» и «Доступное жилье 2» (ЗПИФы). Бизнес-идея фондов основана на краткосрочном инвестировании (1–1,5 года) в строящиеся жилые комплексы Московской области. И прежде всего на те из них, которые соответствуют критериям малоэтажного жилья экономкласса в окрестностях столицы, но на удалении не более 10–15 км от МКАД. Этот сегмент, по оценкам специалистов УК «Промсвязь», является сегодня наиболее привлекательным для краткосрочных инвестиций в недвижимость. «Невысокая плотность застройки, доступные цены и сравнительно быстрый технологический цикл строительства способны обеспечить спрос на этом рынке, поскольку люди заинтересованы в приобретении недорогих квартир в домах, недавно вышедших на вторичный рынок жилья или находящихся на высокой стадии готовности», — говорит аналитик УК «Промсвязь» Екатерина Попова-Щелкан. Именно поэтому, по словам эксперта, для фондов недвижимости УК «Промсвязь» были выбраны малоэтажные проекты, сроки завершения строительства которых находятся в инвестиционном горизонте, заложенном в стратегию фондов.
Как это происходит
Управляющие заинтересованы в том, чтобы фонды наполнялись высоколиквидными проектами. Поэтому, оценивая проекты, наиболее подходящие для фондов «Доступное жилье» и «Доступное жилье 2», специалисты УК разработали многокритериальную модель анализа инвестиционной привлекательности новостроек. Также к работе были привлечены независимые эксперты из компании Knight Frank. По итогам исследования, в качестве наиболее перспективного было определено юго-восточное направление Подмосковья (Люберецкий район) и жилые комплексы «Малое Павлино» и «Кореневский Форт» компании «Некрасовка Девелопмент». «Конечно, главный критерий выбора объектов для инвестирования — это уровень дохода, на который может рассчитывать управляющая компания, то есть величина, на которую повысится цена квартиры с момента ее покупки в фонд до последующей перепродажи на более высокой стадии готовности», — отмечает Екатерина Попова-Щелкан.
Помимо стоимости квартир важными условиями явились непродолжительный строительный цикл, заявленное качество строительства и улучшение транспортной доступности районов застройки за счет запуска новых станций метро (осенью 2013 года намечено открытие станций метро «Лермонтовский проспект», «Жулебино», к концу 2015 г. — завершение строительства станции «Некрасовка») и автомагистрали (трасса-дублер М7 Москва — Ногинск). «Альтернатива в выборе транспорта при поездке в город может добавить строящемуся жилому комплексу дополнительные 10–15% к стоимости квартир независимо от общего роста рынка», — комментируют в УК «Промсвязь». И, конечно, без внимания не осталась юридическая экспертиза документации и анализ финансового положения застройщика.
При самостоятельной покупке в инвестиционных целях квадратных метров все эти хлопоты ложатся на плечи частного инвестора. В случае инвестирования в строящиеся жилые комплексы через ЗПИФы управляющая компания берет на себя ответственность за грамотную оценку объектов для инвестирования и прогнозирование будущих рисков и прироста стоимости активов, ведь вознаграждение управляющей компании напрямую зависит от успешности работы фондов. Не стоит упускать из внимания, что, согласно российскому законодательству, инвестирование в строительство многоквартирных домов через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости возможно только путем включения в портфель фондов имущественных прав из договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с положениями федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Такая практика работы управляющих компаний на рынке недвижимости является дополнительным инструментом юридической защиты частных инвесторов, желающих вложиться в новостройки.
Текущий статус
К настоящему моменту ЖК «Малое Павлино» введен в эксплуатацию. Согласно постановлению № 533 от 4 сентября 2013 г. об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Малое Павлино» комплексу присвоен почтовый адрес: Московская область, Люберецкий район, г. п. Красково, д. Марусино, д. 77 (корпуса №1–18). «Малое Павлино» готовится к встрече своих жильцов, ведутся ландшафтные и внутренние отделочные работы, завершается прокладка центральных коммуникаций, заканчивается остекление всех зданий, а на дворовой территории комплекса продолжается укладка асфальтированных пешеходных дорожек и декоративной плитки.
Часть квартир из фонда «Доступное жилье» уже продана, но основной объем будет выставлен на реализацию после оформления права собственности на жилые помещения. Цены на квартиры увеличиваются в соответствии с установленным планом. «Получение разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов ЖК «Малое Павлино» — это прохождение важного этапа в развитии фонда «Доступное жилье». Наряду с ценой квартиры, репутацией застройщика и локацией жилого комплекса, сроки сдачи объекта стабильно являются одним из важнейших факторов, определяющих его привлекательность для покупателей при принятии решения», — отмечает Екатерина. «Абсолютное изменение стоимости пая с декабря 2012 года по август текущего года составило +21,8%, что в годовом выражении соответствует 29,9%», — констатирует эксперт.
Показатели продаж квартир в ЖК «Кореневский форт» держатся на высоком уровне с первого дня официального старта их реализации. Строительство ведется согласно графику, корпуса, часть площадей которых приобретены в фонд «Доступное жилье 2», подготавливаются к монтажу кровли. Нарастающий интерес со стороны покупателей к проекту на фоне высокой девелоперской активности дает основание к прогнозированию положительной динамики по проекту.
Где купить
Сегодня у неквалифицированных инвесторов не так много возможностей стать пайщиками закрытых фондов недвижимости: большинство из них либо созданы для квалифицированных участников рынка, имеющих специальные знания и опыт работы на рынке ценных бумаг, либо для заранее определенной группы пайщиков. Тем более уникально предложение УК «Промсвязь». Фонды «Доступное жилье» и «Доступное жилье 2» входят в число самых перспективных инвестиционных инструментов и в то же время открыты для всех заинтересованных участников: с марта 2013 года инвестиционные паи закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Доступное жилье» допущены к торгам на Московской бирже. А вскоре, отмечают в компании, и паи второго фонда должны появиться на Московской бирже. Это сделает их еще доступнее для покупки на вторичном рынке.
УК «Промсвязь» постоянно рассматривает новые интересные проекты для организации закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. А значит, перед клиентами УК «Промсвязь» открываются большие перспективы поучаствовать в строительном буме Подмосковья.
Журнал «ПроДЕНЬГИ» №3 (20), 2013 г.
