По данным Управляющей компании Clever Estate, в настоящее время в 80% бизнес-центров, открываемых в Москве, технические параметры не соответствуют заявленному классу, так как более 80% рынка составляют здания, перестроенные из промышленных объектов. Как правило, технически эти бизнес-центры ниже своего позиционирования и ценового показателя на полкласса или на целый класс.
Переформатирование рынка офисов в сторону массового редевелопмента создало путницу в классах объектов. За последние несколько лет на рынке коммерческой недвижимости сложилась тенденция к завышению классности вновь открываемых офисов на месте бывших промышленных зданий.
Офисные здания, открытые на месте промышленных предприятий в ЦАО в большинстве случаев позиционируются, как класс А, за счет такого параметра, как локация, дополняемая при случае «модностью», раскрученностью места, и качеством отделки. Под эти два фактора подтягивается и цена аренды, идентичная цене А-класса.
Но технически, здание, подвергнутое редевелопменту, по своим параметрам не может соответствовать А-классу. Под эти параметры не подходит характер перекрытий, фундаментных конструкций, инженерных сетей. Если такой бизнес-центр по большинству параметров все же можно отнести к А-классу, но расположен в реконструированном здании, то за счет этого он всегда будет на класс или полкласса ниже, чем А.
«Класс А может быть присвоен только новому, построенному с нуля и введенному в эксплуатацию бизнес-центру, - говорит Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. - Реконструкция – это существенный дисконтирующий фактор. И прежде всего, потому что несущие способности конструкций влияют на жизненный цикл здания. Если здание построено с нуля – оно простоит 50-60 лет. Здание, простоявшее 30-40 лет, простоит еще максимум 20. Дальше потребуются капитальный ремонт и работы по усилению этой конструкции».
Бизнес-парки, создаваемые посредством реконцепции не отдельного промышленного объекта, а целой промзоны или ее части, имеют такую же тенденцию. Под локальные девелоперские проекты постепенно отрезаются территории, без замены грунта и прочих санитарных мероприятий, и на месте бывших цехов появляются офисы класса Б и Б+. Сейчас достаточно сложно точно классифицировать офисную недвижимость такого рода. По техническим параметрам, она ближе всего к Б-классу, иногда к Б-. Но по качеству отделки корпусов, инфраструктуры бизнес-парка, особенно, если он имеет неплохую локацию, он может позиционироваться и позиционируется, как Б+, в том числе, и по ценовому показателю.
Большинство из офисов, открываемых в промзоне, подвергнутой реновации – достаточно высокого качества, с добротно продуманной логистикой, если это большая территория, и вполне отвечают требованиям арендаторов – представителей среднего бизнеса. «Но все же, - говорит Сергей Креков, - нужно обращать внимание на два фактора. Если вы намерены расположиться в здании надолго, имейте в виду, что никакая реконструкция полностью не уберет ветхость и изношенность, и в той или иной мере она рано или поздно даст о себе знать. И во-вторых, если вам сдают офис в таком месте по цене класса Б+, это означает, что она на как минимум полкласса завышена».
