Компания Atlas Development провела аналитическое исследование эксплуатационных платежей коттеджных поселков бизнес-класса, расположенных на территории «новой Москвы» и выявили основные факторы, влияющие на формирование их стоимости.
Приобретая недвижимость в загородных посёлках, собственники сталкиваются с необходимостью дополнительных затрат на ее содержание. Мало кто из домовладельцев строго разделяет понятия коммунальных платежей, которые подразумевают собой оплату за фактически потребленные газ, электроэнергию, воду и телефонную связь, и эксплуатационных, включающие в себя расходы на услуги охраны территории, обслуживание инженерных сооружений, уборку и озеленение территории, уличное освещение, очистки водоёмов, лесных массивов и др. Чем более развита и разнообразна инфраструктура посёлка бизнес-класса, и чем больше персонала задействовано в его обслуживании, тем больше позиций будет включено в квитанцию на эксплуатационные платежи.
В большинстве случаев уровень эксплуатационных платежей в коттеджных посёлках поддается логике: чем больше домовладений в проекте, тем платежи меньше, и, чем ближе посёлок к завершению строительства, тем они выше. Самые большие эксплуатационные платежи в камерных полностью заселённых посёлках. Бывают исключения, когда платёж оказывается довольно существенным несмотря на масштабность проекта. Как правило, это связано с непрофессиональным подходом управляющей компании мотивировать недобросовестных плательщиков к оплате эксплуатационных услуг, высокими рисками ответственности за должников, в следствие чего сумма их платежей распределяется между остальными жильцам. Чем больше должников в посёлке, тем выше платёж за эксплуатационные услуги приходится осуществлять другим. Основной задачей перед профессиональной управляющей компанией стоит разработка программы мотивации должников и нивелированию их количества, а не повышение суммы эксплуатационных расходов. Критической отметкой должников для бизнеса любой управляющей компании поселка является 30% от общего количества жителей. Превышение отметки провоцирует убытки. Одной из наиболее эффективных мер по борьбе с неплательщиками на сегодня является практика обнародования данных с указанием долгов по эксплуатационным платежам и Ф.И.О. жителя в специально отведенных для этого зонах. Чем меньше домовладений в посёлке, тем более эффективное воздействие практика имеет. В посёлках с менее, чем 100 домовладений, процент должников стремится к нулю. В посёлках без подряда на повышение стоимости эксплуатационных платежей может влиять ремонт дорог и ущерб облику, инфраструктуре посёлка, нанесенный техникой строительных компаний в период возведения домов и заселения жильцов.
Высокие платежи могут быть обусловлены также большой удалённостью посёлка от объектов коммунальной инфраструктуры или «монопольным завышением цены» управляющей компанией, принудительно назначенной «недобросовестным» девелопером с целью получения дополнительной маржи от проекта. Как правило, в портфолио этих девелоперов есть только один проект посёлка и реализовывать другие они не планируют.
«Наши эксперты выявили случаи, когда проект уже на финальной стадии реализации, а размер платежа почти вдвое ниже среднерыночного», — отмечает Елена Исковских, директор отдела продаж Atlas Development.
В исследовании участвовали 18 коттеджных посёлков бизнес-класса, расположенных на территории «новой Москвы». При анализе учитывалась степень готовности поселка: проект должен быть либо полностью сдан в эксплуатацию, либо быть полностью оснащен действующей инженерной инфраструктурой, если поселок с участками без подряда. Согласно данным экспертов, средняя стоимость эксплуатационных платежей в этих посёлках составила 13 118 рублей в месяц с одного домовладения. При этом самая низкая ставка равняется 6,5 тысячам рублей, а самая высокая — 25 тысячам рублей в месяц.
Половину всех коттеджных посёлков по размеру эксплуатационных платежей можно отнести к ценовому диапазону от 10 до 20 тысяч рублей с одного домовладения. На их долю приходится ровно 50% или девять коттеджных посёлков в числовом выражении. Треть от всего рассматриваемого объёма относится к самой низкой ценовой категории «менее 10 тысяч рублей в месяц» — 33,3%. К посёлкам с самыми высокими эксплуатационными платежами — свыше 20 тысяч рублей в месяц — относятся три проекта —16,7%.
Данные Atlas Development
Аналитики компании Atlas Development также определили среднюю стоимость эксплуатации для посёлков с различным количеством домовладений. Так самыми дорогими проектами оказались те, в которых количество участков или коттеджей не превышает 150. В них средний ежемесячный платёж составляет 15 110 рублей. В категории от 150 до 400 домовладений стоимость услуг заметно меньше — 11 450 рублей. Самыми экономичными оказались коттеджные посёлки с количеством домовладений от 300 до 450. Здесь средний ежемесячный платёж на сегодняшний день составляет 8 073 рубля. Что же касается самых масштабных проектов с количеством домов и участков свыше 450, то здесь эксперты отмечают некоторое нарушение логики: средняя стоимость обслуживания в этой категории такая же, как в посёлках с 150-300 домами – 11 400 рублей. Это зачастую связано со сложностями организации сбора средств за эксплуатационные платежи с жителей, а также ущерба и убытков, причиняемых жителями на больших территориях. При этом аналитики обращают внимание на следующую особенность: в двух коттеджных посёлках, расположенных на одинаковом удалении от МКАД, на берегу одного и того же озера, размер эксплуатационного платежа различается более чем в 1,5 раза и прямо пропорционален размеру посёлка — в первом при 360 домовладениях размер оплаты оставляет 7 220 рублей в месяц, а во втором при 600 домовладениях — 12 тысяч рублей в месяц. Что немаловажно, реализация первого проекта уже почти завершена, а второй только начал строиться.
