Эксперты компании «Метриум Групп» фиксируют, что интерес к покупке новостройки на стадии котлована сегодня превышает конечную стадию строительства. Порядка 60% квартир в новостройках сейчас распродаются на начальной стадии строительства (до второго этажа). Из них ипотечных сделок – порядка 50%. Таким образом, спустя 5 лет после кризиса, мы вновь наблюдаем перераспределение клиентского потока. Если в период кризиса и еще несколько лет после него число ипотечных сделок с новостройками на начальной стадии строительства было нулевым (данный сегмент избегали как банки, так и сами покупатели), то сейчас ситуация выровнялась. С чем это связано, многие ли банки дают ипотеку «на котлован» и какие существуют риски у такой покупки, рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Буквально пару лет назад покупать квартиры на котловане рисковали только самые отчаянные, ограниченные в бюджете оптимисты. Банки на такой стадии строительства практически не кредитовали клиентов, и ипотечные покупатели появлялись в новостройках только при стадии готовности 30-40%. Да что говорить, в некоторых регионах, славящихся недостроем, банки и сейчас дают ипотеку на покупку только после акта ввода в эксплуатацию. В Москве и Московской области ситуация уже изменилась.
С одной стороны, летом 2013 прошла информация о том, что комитет Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью выступил с предложением, адресованном Банку России, запретить банкам кредитовать сделки по покупке жилья на начальной стадии. Однако данная инициатива не нашла поддержки у регулятора, что лишний раз подтверждает заинтересованность государства в поддержке населения при покупке жилья по наиболее доступной цене. Все-таки застройщики в большинстве своем соблюдают 214-ФЗ, активно строят, сдают проекты в срок. Как результат - покупатели осмелели и стали активнее приобретать квартиры именно на начальной стадии строительства. Спрос рождает предложение банков – уже сформировав свои подходы к оценке надежности, накопив определенный опыт с теми или иными девелоперами, они стали более уверенны. В итоге требование к стадии готовности на многие объекты изменилось. Банковские флагманы – такие как Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Газпромбанк – распространяют столь лояльный подход только на объекты, которые сами же и финансируют. Другие используют более рисковый подход, кредитуя людей на ранних этапах, но по более высокой ставке, нивелируя тем самым свои риски и собирая «урожай» из ранних клиентов, например, КБ МИА, банк Балтика, Транскапиталбанк, Росевробанк и пр.
Риски покупки жилья в новостройке, собственно, никто не отменял. Они по-прежнему связаны с тем, что застройщик по какой-либо причине не достроит объект или построит, но в более длительные сроки, что плохо не только для покупателя, но и для банка, у которого фактически нет предмета залога, стало быть - большой кредит ничем не обеспечен. В связи с этим банки максимально тщательно проверяют и выдают ипотеку на котловане и только по объектам проверенных годами девелоперов.
Кроме того, застройщики отмечают, что наряду с усилением спроса квартир на начальной стадии строительства, появилась тенденция к снижению интереса на жилье в домах, сдача в эксплуатацию в которых планируется в самое ближайшее время. Объяснить это можно, с одной стороны, уже достаточно высокой ценой, с другой стороны, тем, что потенциальные покупатели в данном случае предпочитают дождаться ввода и оформленного права собственности.
Мы рекомендуем соблюдать во всем «золотую середину», выбирая надежных застройщиков, аккредитованных в системообразующих банках, имеющих уже реализованные проекты. К тому же, с начала 2014 года нас всех ждет знаковое для рынка новостроек событие – вступление в силу изменений к закону о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, который должен дополнительно защитить риски покупателей на первичном рынке.
