Порой покупатели жилья попадают в ситуацию, когда продавец настоятельно просит, а то даже и требует указать в договоре купли-продажи стоимость объекта в 1 млн руб. Обусловлено это нежеланием платить налог от продажи недвижимости, которая находится в собственности продавца менее трех лет. Если же жилплощадь реализуется по цене, не превышающей 1 млн руб., то продавец освобождается от выплаты налога. Покупатель, плохо знакомый с рынком недвижимости, может даже не подозревать, какими тяжелыми последствиями может для него обернуться заключение «сделки на миллион».
Первый недостаток указания в договоре купли-продажи стоимости жилья в 1 млн руб. для покупателя заключается в том, что он не сможет оформить полагающийся имущественный налоговый вычет. Если официальная стоимость жилья составляет 1 млн руб., максимальная сумма вычета, которую может получить покупатель, не будет превышать 130 тыс. руб.
Однако возврат меньшей суммы в качестве имущественного вычета далеко не самое страшное, что ожидает покупателя, согласившегося подписать договор купли-продажи, в котором фигурировала недействительная стоимость. Так, самой опасной специалисты рынка недвижимости называют ситуацию, когда сделку по той или иной причине признают недействительной, а значит, стороны обяжут вернуть друг другу все, полученное в результате ее заключения. Поправка: «все» регламентируется договором. Это значит, что продавец в случае признания сделки недействительной получит назад свою квартиру, а вот покупатель может рассчитывать только на возврат суммы, указанной в договоре.
Тем не менее, если даже в договоре купли-продажи будет значиться настоящая стоимость квартиры, то нет никаких гарантий, что покупатель в случае признания сделки недействительной получит назад всю уплаченную сумму. Так, продавец жилья может сослаться на то, что деньги уже истратил, но согласен постепенно возвратить всю сумму покупателю. Это «постепенно» предполагает, что довольно незначительная часть ежемесячного дохода продавца будет поступать на счет покупателя. Само собой разумеется, что пока таким образом наберется вся некогда уплаченная сумма, пройдет много лет.
Получается, что покупатель в любом случае не получает никакой гарантии, что ему вернут всю уплаченную сумму, если сделку признают недействительной? «Проще предотвратить появление такой ситуации, чем потом бороться с ее последствиями», – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина. Так, если ответственно подойти к проверке юридической чистоты жилья и проверке цепочки отчуждения объекта, а также правоустанавливающих и иных важных документов, то можно еще до покупки определить все опасности и риски, связанные с приобретением интересующей недвижимости. Кроме того, если квартира приобретается с привлечением заемных средств, то кредитная организация обяжет заемщика застраховать титул собственника. В таком случае, если сделку объявят недействительной, страховая компания выплатит страховую сумму, равную стоимости жилья. Правда, при условии, что причина признания сделки недействительной будет относиться к страховому случаю (поэтому при оформлении титульного страхования особое внимание следует уделить перечню страховых случаев). К слову, застраховать титул собственника можно и не только при ипотеке – это вправе сделать любой покупатель «вторички». Однако стоит заметить, что страховая компания согласится страховать далеко не каждый объект.
Если покупатель «миллионной» квартиры в течение трех последующих лет захочет ее продать, он должен быть готов к значительным финансовым потерям, ведь налог при продаже недвижимости насчитывается с суммы, представляющей разницу между стоимостью покупки и стоимостью продажи объекта. Допустим, нынешний владелец жилья приобрел квартиру за 6 млн руб., но в договоре купли-продажи по просьбе продавца указал стоимость в 1 млн руб. Если через год или два он решит продать эту квартиру и уже в новом договоре будет фигурировать нормальная стоимость (например, те же 6 млн руб., за которые он и покупал в свое время жилье), то налог ему придется выплачивать с 5 млн руб., представляющие разницу между суммой покупки (1 млн) и суммой продажи (6 млн). И 13% от прибыли составят 650 тыс. руб.
