Квартира, которая находится в собственности двух или более лиц, является предметом общей или совместно (в случае как действительных, так и бывших супругов) собственности. Таким образом, доля в квартире – это часть в праве собственности на данную жилплощадь. Поэтому прежде чем продать долю в квартире, ее собственник должен потребовать выделения доли в натуральном виде. Однако это не единственная трудность, с которой придется столкнуться продавцу доли.
Если собственникам долей в квартире удалось мирно договориться о выделении объектов в натуральном виде, то они должны зарегистрировать свое решение у нотариуса. Если же сособственники не могут прийти к согласию в вопросе выделения долей в натуральном виде, то они должны обратиться в суд. При этом владельцы долей должны учитывать, что выдел долей в натуральном виде возможен только в том случае, когда он не наносит жилью несоразмерного ущерба. Это значит, что каждый из участников долевой собственности должен получить в собственность как минимум одно изолированное помещение.
Если процесс выделения долей в натуральном виде завершен, то следующим этапом продажи доли является оценка объекта недвижимости. Продавец, решивший самостоятельно оценить стоимость доли в квартире, должен понимать, что ему придется балансировать между двумя крайностями: с одной стороны, заниженной ценой (и ее следствием – меньшей выгодой) и, с другой стороны, завышенной стоимостью, которая отпугнет потенциальных покупателей и станет причиной затянувшейся экспозиции объекта. «Поэтому вопрос оценки недвижимости нужно доверить либо профессиональному оценщику, либо риэлтору», – говорит директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ») Инна Игнаткина.
После того как собственник определится с ценой продажи, он должен известить других собственников долей о намерении продать свое имущество и о том, какую сумму он желает за него получить. Если сособственники не спешат пользоваться правом преимущественной покупки, но в то же время и не предоставляют официальный отказ, то продавец доли может отправить им уведомление о продаже заказным письмом. Их молчание по прошествии месяца будет считаться официальном отказом от выкупа доли, и владелец отчуждаемого имущества может спокойно искать покупателя на стороне. Может произойти и так, что несколько сособственников продавца вознамерятся купить его долю. В таком случае он вправе сам выбрать, с кем из них он будет заключать сделку купли-продажи.
«Некоторые владельцы долей, не имеющие возможности получить официальный отказ от других собственников долей в данной квартире и не желающие ждать, пока пройдет время после получения последними уведомления о продаже доли, предлагают найденному покупателю заключить не договор купли-продажи, а договор дарения, – говорит Инна Игнаткина. – Такая сделка является притворной, а следовательно, недействительной, и представляет большую опасность именно для покупателя, т.к. в случае признания сделки недействительной ему будет сложно доказать, какую именно сумму он уплатил «дарителю», а следовательно получить ее обратно».
