Отказ от сделки как со стороны покупателя, так и со стороны продавца может вызвать немало проблем, особенно если он состоялся на поздних этапах, когда на подготовку уже потрачено немало времени и денег. Это не выгодно обеим сторонам, и все же такие срывы возможны. Причины могут быть разными, начиная от непредвиденных обстоятельств и заканчивая резким изменением планов у покупателя или продавца.
Чаще всего срываются плохо подготовленные сделки, где участники не продумали и не обсудили все нюансы: когда освободится жилье, как будет происходить расчет; если покупателей двое (например, семейная пара), кто будет иметь право открыть банковскую ячейку. Жилье всегда относится к числу дорогих покупок, поэтому любая недосказанность может привести к взаимным подозрениям и срыву договора.
Сделка может не состояться и потому, что в процессе ее оформления были выяснены новые обстоятельства – например, на жилье имеют право родственники продавца или квартира находится в ипотечном залоге. «Бывает и так, что продавец сам не знает обо всех нюансах и скрытых обременениях, – говорит руководитель отделения компании «МИЦ-Недвижимость» Инна Игнаткина. – По этой причине важнейшим моментом подготовки сделок с недвижимостью является проверка юридической чистоты жилья. Качественно провести такую проверку сможет только человек, хорошо знающий законодательство не только в теории, но и на практике».
Помощь опытного риэлтора будет полезна и в том случае, когда речь идет о целой цепочке одновременных операций с недвижимостью или, иначе говоря, об альтернативных сделках. Это сложные операции, в которых срыв одного звена, как правило, приводит к тому, что рушится вся цепочка. И если такое происходит на поздних этапах договора, многие участники цепочки могут потерять крупные суммы или выгодные возможности (например, не успеть купить квартиру в новостройке по акции или упустить привлекательное предложение банка по ипотеке).
Отдельного разговора стоят операции, которые не состоялись потому, что банк отказал в выдаче кредита. С этим может столкнуться даже обеспеченный кандидат в заемщики с большим официальным доходом, если при оценке рисков выяснится, что жилье, которое он собирается купить и предоставить в залог, имеет скрытые дефекты. Также помешать благополучному оформлению ипотеки может плохая кредитная история, проблемы с документами, наличие скрытых обременений. Соответственно, если банк отказывает в кредите, покупателю приходится расторгать все свои договоренности и взаимные обязательства с продавцом жилья, на каком бы этапе они не находились.
Пытаясь свести риски к минимуму, продавец нередко берет с покупателя задаток или аванс. Это хороший способ подтвердить серьезность намерений, но очень важно правильно оформить взымаемую сумму. Если деньги указаны в договоре в качестве задатка и сделку расторгает покупатель – они остаются у продавца; если сделку расторгает продавец – он обязан вернуть задаток в двукратном размере. Такой порядок закреплён статьей 381 Гражданского кодекса РФ. С авансом все намного проще, такие деньги просто возвращаются покупателю при срыве сделки по чьей бы то ни было вине. Однако условия возвращения аванса тоже могут быть прописаны в договоре: например, если продавец не соблюдает договоренности или в квартире обнаружатся какие-либо дефекты.
В целом, при условии правильного оформления всех нюансов (не в устном, а исключительно в письменном виде), при грамотной проверке юридической чистоты жилья и документов его собственника риск срыва сделки на финальных этапах невелик. Заручившись помощью опытного риэлтора, можно сократить этот риск до минимума.
