По оценке аналитиков компании «Домус финанс», общий объем первичного рынка жилья в крупнейших городах ближнего Подмосковья* к концу декабря 2013 года достиг 3,7 млн кв. м. За год предложение новостроек в области увеличилось на 25%.
Наибольший прирост объемов предложения нового жилья по итогам 2013 года продемонстрировали Мытищи: +40%, и Пушкино (+60%). В последнем рекордное увеличение объемов недорогих квартир в продаже привело к снижению средней стоимости кв. м в новостройках на 5,1%.
Таким образом, в прошедшем году Пушкино стал лидером ближнего Подмосковья по показателям прироста предложения, и одновременно стал городом с минимальным ростом стоимости нового «квадрата». «С одной стороны, это так называемый недооцененный город с большим потенциалом роста цен. В частности, в 2012 году подорожание там было максимальным. Однако, выход на рынок большого объема нового жилья на ранней стадии строительства, прежде всего – проекта «Новое Пушкино», обеспечил снижение средней стоимости новостроек. Тем не менее, по мере завершения строительства, новостройки в Пушкино будут дорожать», - поясняет генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш.
В свою очередь, городом, показавшим в 2013 году наибольший рост цен на новостройки, стал Королев. Здесь средняя стоимость нового жилья увеличилась за год на 4,9% и составила почти 79 тыс. рублей за кв.м. Эксперты «Домус финанс» уверены, что и в 2014 году рост цен в этом городе продолжится: в связи с мораторием на строительство коммерческого жилья в городе, о котором в декабре объявил Губернатор Московской области Андрей Воробьёв, квартиры в ряде ЖК уже подорожали.
Ключевой тенденцией рынка новостроек ближнего Подмосковья в 2013 году стал так называемый «раскол». «Первичный рынок жилья Московской области сегодня нельзя рассматривать как единый – он состоит из локальных рынков отдельных городов, для каждого из которых характерны свои особенности и тенденции развития, - говорит Павел Лепиш. - Более того, в разных районах может наблюдаться разнонаправленная динамика показателей первичного рынка жилья. Обусловлено это, прежде всего, тем, что города области неравномерно обеспечены инфраструктурой, а также имеют разную транспортную доступность относительно столицы. Еще одна причина, обуславливающая неоднородность подмосковного рынка жилья – это перенасыщенность рынков отдельных городов».
В частности, по словам эксперта, в 2013 году стала очевидной затоваренность рынков новостроек Красногорска, Балашихи и Домодедово. «Из-за перенасыщенности локальные рынки жилья в этих городах уже стагнируют, и эта тенденция сохранится в 2014 году», - говорит Павел Лепиш.
К наиболее перспективным городам, с точки зрения роста стоимости «квадрата», эксперт, в свою очередь, относит недооцененные Пушкино, Подольск, Долгопрудный, Видное, а также «наукоград» Королев, где недавно был введен мораторий на новое строительство. «В 2014 году продолжится рост популярности недооцененных городов, - отмечает он. - В условиях высокой стоимости метра в локациях, вплотную прилегающих к МКАД, покупатели уезжают все дальше от Москвы, в относительно камерные города с хорошим месторасположением и активно развивающейся инфраструктурой. Эта тенденция будет набирать обороты».
В целом эксперты «Домус финанс» прогнозируют значительную амплитуду колебаний цен на первичном рынке жилья ближнего Подмосковья в 2014 году. Так, в недооцененных городах и на тех направлениях, где идет строительство и реконструкция транспортной инфраструктуры, годовой рост средней стоимости кв. м в новостройках может составить до 15%. Снижение в «стагнирующей» группе, в свою очередь, способно достичь 5-7%.
При этом общий уровень спроса на новостройки может вырасти весьма существенно. Этому способствует переход банковских вкладчиков на рынок недвижимости в связи с многочисленными случаями отзыва лицензий у банков. Правда, рост цен будет наблюдаться только в инвестиционно-привлекательных проектах.
«Ключевыми факторами, определяющими развитие рынка новостроек Московской области в 2014 году, станут динамика ипотечных ставок и политика подмосковных властей, - резюмирует Павел Лепиш. – Если банки продолжат улучшать кредитные условия для граждан, предлагать новые интересные ипотечные программы, «светлое будущее» рынку обеспечено. Подмосковье – это очень востребованный и бурно развивающийся регион, поэтому нет необходимости как-то специально заманивать сюда покупателей. Все, что нужно, - это адекватные ставки и продолжение правильной политики развития области, принятой новым губернатором. Я имею в виду курс на активное развитие транспортных сетей, уменьшение плотности застройки, создание новых рабочих мест и в целом – на формирование комфортной жизненной среды за МКАД».
*По данным компании «Домус финанс», наибольшая доля рынка первичного жилья Московской области и Новой Москвы приходится на следующие города: Балашиха, Подольск, Красногорск, Химки, Железнодорожный, Одинцово, Люберцы, Мытищи, Видное, Московский, Королев, Долгопрудный, Реутов, Пушкино, Щербинка.
