В целях повышения качества и доступности государственных услуг, предоставляемых Росреестром, а также уровня информированности граждан о данных услугах Управление Росреестра по Ростовской области совместно с филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области проводит еженедельные телефонные «горячие линии» по актуальным вопросам в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости.
Так, Управлением проводилась «горячая линия» на тему: «Порядок государственной регистрации прав на жилые помещения», по итогам которой сформирован блок наиболее часто задаваемых вопросов с актуальными ответами специалистов Управления.
Вопрос № 1: В отношении каких договоров отменены требования об их государственной регистрации?
Вступлением в силу с 01.03.2013 изменений в нормы Гражданского кодекса Российской Федерации отменены требования о государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимости (договоров купли-продажи жилого помещения, договоров купли-продажи предприятия, договоров дарения, договоров ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением, договоров мены), заключаемых после 01.03.2013.
Однако сделки, совершенные до 01.03.2013 и 01.03.2013 включительно, подлежат государственной регистрации, в том числе, когда соответствующие сделки и иные документы представлены на государственную регистрацию после 01.03.2013.
На основании вышеперечисленных договоров, заключаемых после 01.03.2013, осуществляется только государственная регистрация перехода права собственности.
Правила о государственной регистрации договоров аренды, договоров об ипотеке, договоров участия в долевом строительстве не изменились.
Вопрос № 2: Необходимо ли получение нотариально удостоверенного согласия супруга на приобретение объекта недвижимого имущества жилого назначения, если соответствующая сделка, совершенная после 01.03.2013, не подлежит государственной регистрации?
Пунктом 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Следовательно, для оценки законности сделки, совершенной после 01.03.2013, направленной на приобретение объекта недвижимого имущества жилого назначения, нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (приобретателя) не требуется, поскольку указанная сделка не подлежит государственной регистрации.
Вопрос № 3: Какие документы необходимо представить на государственную регистрацию в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу?
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Вопрос № 4: В каких случаях сообщение считается доставленным адресату?
Статья 165.1. Гражданского кодекса Российской Федерации определяет понятие юридически значимых сообщений.
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Вопрос № 5: Какой срок действует нотариально удостоверенная доверенность?
Доверенность действует в течение срока, указанного в доверенности.
В соответствии со ст. 186 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
Вопрос № 6: Чем удостоверяется государственная регистрация прав на недвижимое имущество?
В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.
Вопрос № 7: Входит ли площадь балкона или лоджии в общую площадь жилого помещения?
Пункт 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирует, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, в Едином государственном реестре прав и, соответственно, в свидетельствах о государственной регистрации права указывается общая площадь объекта недвижимого имущества без учета площади балконов, лоджий, веранд и террас.
Вопрос № 8: В какой срок исправляется техническая ошибка в записях?
Согласно п. 1 ст. 21 Закона о регистрации техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, при государственной регистрации права и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в Единый государственный реестр прав, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр прав, исправляется по решению государственного регистратора в трехдневный срок после обнаружения указанной ошибки или получения в письменной форме от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях.
Вопрос № 9: Требуется ли государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации)?
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Закон о регистрации вступил в силу с 31.01.1998. При этом согласно п.2 ст. 32 Закона о регистрации до создания Учреждения юстиции Ростовской области государственную регистрацию прав продолжали до 01.01.2000 осуществлять органы учета объектов недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего закона сделки с объектом недвижимого имущества.
