По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate в период с июля по октябрь в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 6 бизнес-центров арендопригодной площадью 69 700 кв.м. До конца года ожидается ввод еще 6 офисных объектов.
В течение III квартала в Петербурге ввели в эксплуатацию два бизнес-центра класса А – БЦ «Пассаж» и БЦ «Тринити Плейс», один объекта класса В+ - БЦ «Стачек 59» - и три объекта класса В – БЦ «Мегапарк», БЦ в Финский пер. 4 и БЦ SetlCenter.
На IV квартал запланирован ввод в эксплуатацию еще 6 бизнес-центров арендопригодной площадью 54 455 кв.м.
Открытие БЦ «Формида» арендопригодной площадью 7600 кв.м и БЦ «Серебрянные зеркала» арендопригодной площадью 2800 кв.м, ранее запланированное на III и IV кварталы 2014 года соответственно, было перенесено на 2015 год.
По оценкам Astera, объем ввода офисных площадей во II полугодии 2014 года составит 124 155 кв.м. В случае реализации заявленных планов, предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга за 2014 год вырастет на 8,8% и достигнет 2 228 тыс. кв.м.
Безусловными лидерами по вводу офисных площадей в III и IV кварталах станут Петроградский и Московский районы города, в которых будут введены 39 855 и 33 800 кв.м арендопригодных площадей соответственно. «Это почти две трети нового предложения, ввод которого запланирован на вторую половину 2014 года», - отмечает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
III квартал традиционно является периодом низкого спроса на рынке офисных площадей, что обусловлено периодом летних отпусков, однако в 2014 году ситуацию на рынке осложнила внешнеполитическая конъюнктура и введенные экономические санкции.
Эксперты Astera отмечают, что большинство бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2014 году, не выполняют составленные ранее планы заполнения. Во многих новых объектах уровень вакансии к моменту ввода достигает 50%. Это связано с уходом из Петербурга в 2014 году ряда иностранных компаний, неопределенностью на рынке и завышенными арендными ставками.
«Можно констатировать, что спрос на офисы изменился, оптимизировался. Компании либо арендуют меньшую площадь, чем планировали изначально, либо переезжают в офисы с более низкой арендной ставкой, либо остаются в текущем бизнес-центре, но часть площадей сдают в субаренду или отказываются от них, если такая возможность предусмотрена договором аренды», - полагает Алексей Гулевский.
По данным Astera, наиболее востребованными в III квартале стали офисы площадью от 100 до 200 кв.м (37% заявок) и помещения площадью от 200 до 500 кв.м (31% заявок), в то время как во II квартале наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 200 до 500 кв.м (78% заявок).
Другие параметры спроса в настоящий момент не претерпели изменений. Наиболее востребованными у арендаторов остаются Центральный, Адмиралтейский и Петроградский районы города. «Мы отмечаем, что, несмотря на нехватку парковочных мест, а также высокие арендные ставки, потенциальных арендаторов интересует, в первую очередь, центр города. Следующий по популярности у арендаторов район Петербурга – Московский», - комментирует Алексей Гулевский.
Ключевыми параметрами офисного объекта для клиентов остаются локация и арендная ставка. «Класс бизнес-центра имеет гораздо меньшее значение, чем пешая доступность от метро. Также большинство клиентов отдают предпочтение офисам с полной отделкой, что позволит им переехать в короткий срок без дополнительных затрат», - добавляет Гулевский.
По данным анализа заявок, поступивших в Astera в течение отчетного периода, основной спрос на офисные площади в III квартале создавали предприятия сферы услуг, поставщики оборудования, строительные и транспортные компании. Среди предприятий сферы услуг наибольший удельный вес в общем объеме заявок имеют IT-компании.
Эксперты Astera отмечают, что арендные ставки на офисные помещения в III квартале оставались стабильными. Собственники продолжали декларировать их на уровне II квартала. Таким образом, средняя арендная ставка в классе А осталась на уровне 1300 руб. за кв.м в месяц (без НДС), в классе В – на уровне 900 руб.
«Однако собственники готовы идти на определенные уступки в случае заинтересованности в арендаторе. Крупные клиенты могут рассчитывать на индивидуальные условия аренды, причем преференции могут выражаться и не в денежном эквиваленте. Например, собственник может предоставить якорному арендатору льготный период на время переезда в бизнес-центр, до окончания ремонта помещений, либо установить льготную ставку аренды парковочных мест. Вариантов много. В то же время для маленьких компаний условия аренды, скорее всего, будут стандартными», - констатирует Алексей Гулевский.
В IV квартале эксперты Astera не ожидают значительного спада активности в сегменте офисной недвижимости. Однако клиенты продолжат оптимизацию бюджетов на аренду помещений, что, скорее всего, приведет к корректировке арендной ставки по ряду действующих и новых договоров аренды.
В то же время объем предложения офисных площадей, анонсированных к вводу в 2015 году, скорее всего, не претерпит изменений. Вместе с тем реализация только анонсированных проектов будет зависеть от дальнейшего развития политической и экономической ситуации в стране.
