Изучая характеристики квартиры, которая приглянулась вам на вторичном рынке, обязательно поинтересуйтесь, каким путем эта недвижимость попала к своему нынешнему собственнику. Вариантов немного: жилье было или приватизировано, или куплено у предыдущего владельца, или же получено в дар или в наследство. Если основанием для владения квартирой является последнее обстоятельство, то такую сделку риэлторы относят к числу рискованных. О том, какие опасности могут подстерегать покупателя квартиры, полученной в наследство, рассказывают специалисты юридического отдела ГК «МИЦ».
Если осталось завещание
Для начала стоит выяснить, как именно квартира перешла по наследству, так как произойти это могло двумя путями: либо согласно завещанию, либо по закону. Разница между этими способами наследования существенна. В завещании наследодатель четко указывает, кому он передает свое имущество – это может быть как один человек, так и несколько, причем им не обязательно быть родственниками наследодателя (ст. 1119 ГК РФ). «Однако нельзя забывать, что свобода завещания ограничивается правилом обязательной доли в наследстве, – замечает Дарья Погорельская, руководитель юридического отдела ГК «МИЦ». – Так, согласно 1149 ГК РФ, при любых обстоятельствах свою часть наследства должны получить несовершеннолетние или нетрудноспособные дети наследодатели, его нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы. Они наследуют не менее половины доли, которая досталась бы им в случае отсутствия завещания. Если при распределении наследства о них по какой-то причине забыли, позже они могут заявить о своих правах».
Завещаний, к слову, может оказаться несколько, но имеющим законную силу считается только то, которое было последним. Определить, является ли документ, по которому получил квартиру ваш контрагент, окончательным – очень и очень трудно. И даже если завещание единственное, остается еще один риск: всегда могут найтись недовольные родственники наследодателя, которые попытаются доказать, что при составлении завещания он был неадекватен или действовал под давлением.
Если квартира была унаследована по закону
В случае, если наследодатель не оставил завещания и его жилое имущество распределялось между наследниками по закону, рисков не меньше. Существует несколько очередей наследников, где в числе первых наследство получают дети, родители и супруг наследодателя, если таковых нет – то наследники второй очереди: полнородные и неполнородные братья и сестры, бабушки и дедушки наследодателя и т.д. Помимо этого существуют наследники по праву представления (дети наследников): для первой очереди это внуки наследодателя, для второй – племянники. Может так случиться, что у наследодателя к моменту открытия наследства не останется детей, родителей или супруга, но будут внуки, которые узнают о случившемся слишком поздно – после того, как имущество перейдет к представителям второй очереди и будет продано третьему лицу. Они могут оспорить сделку, и тогда стороны будут обязаны вернуть все, что было по ней получено.
Проблемы с налогами и завещательным отказом
Довольно часто люди, получившие наследство, стремятся как можно скорее его продать. При этом они стремятся избежать уплаты налога на доход с продажи, который необходимо выплачивать при реализации недвижимости, бывшей в собственности менее 3 лет. Для этого покупателя буквально принуждают согласиться на то, что в договоре будет записана фиктивная сумма в 1 млн рублей, не облагаемая налогом. Квартиры в столице стоят дороже миллиона, и если такая сделка в итоге будет расторгнута из-за появления нового наследника, незадачливый покупатель сможет получить обратно только те деньги, что прописаны в договоре. Да и их получение может оказаться затруднено.
Существует еще такое правовое явление, как завещательный отказ. Этот термин обозначает, что помимо наследника недвижимостью сможет пользоваться еще одно лицо, причем это право будет у него пожизненно. Например, отец завещал квартиру сыну, но с условием, что его супруга (мать или мачеха наследника) сможет до конца своей жизни пользоваться данным жилым имуществом. Если наследник продаст такую квартиру, не сказав ничего покупателю о завещательном отказе – это можно расценивать как самый настоящий обман и обращаться в суд.
Как можно видеть, рисков при покупке унаследованной квартиры очень и очень много. Частично от них можно защититься с помощью титульного страхования, однако в особо сложных случаях риэлторы рекомендуют задуматься – стоит ли игра свеч.
