Как продать квартиру, которая находится в строящемся доме и на которую еще не существует права собственности? Этот вопрос занимает многих начинающих инвесторов, которые планируют продать свою квартиру, не дожидаясь оформления всех документов. С финансовой точки зрения это вполне выгодно, однако придется учесть некоторые особенности, связанные с процедурой продажи квартиры по переуступке. О том, как привлечь покупателей к своей квартире и организовать сделку, рассказывают специалисты ГК «МИЦ».
Согласно положениям федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», уступка прав требования возможна в период, начиная с госрегистрации договора и заканчивая подписанием акта о передаче объекта долевого строительства. Это касается случаев, когда у дольщика с застройщиком заключен договор долевого участия, хотя сегодня квартиры продаются и по другим схемам – через договора инвестирования, в рамках жилищно-строительных кооперативов и т.д. Эти способы долевого строительства более рискованны, но и они предполагают возможность уступки прав.
Инвестиционных квартир в новостройках продается немало, и чем успешнее проект, тем насыщеннее конкурентная среда. Посоревноваться за покупателя придётся прежде всего с самим застройщиком и его партнерами-риэлторами. Здесь, скорее всего, придется просто немного снизить цену и подгадать для продажи такой момент, когда у агентств недвижимости и застройщика не будет особенно ярких и заманчивых акций. Если же квартира продается тогда, когда девелопер уже реализовал все свои квартиры, снижать цену смысла нет, лучше сосредоточиться на рекламе своего предложения: подробно указать все достоинства жилого комплекса, привести аргументы в пользу застройщика проекта, предоставить покупателю весь набор документов и материалов по объекту: проектную декларацию, свой договор с застройщиком, планировки.
Закон о долевом строительстве не фиксирует обязанности дольщика согласовывать операцию по переуступке прав другому лицу с застройщиком, однако на практике этот пункт обычно включается в ДДУ как обязательный. Тем не менее, даже если по договору дольщик должен ставить застройщика в известность о готовящейся переуступке, письменное согласие последнего необходимо только в том случае, если дольщик еще не выплатил полную стоимость квартиры, указанную в договоре. Услуга чаще всего не бесплатная, в среднем, 1-5% от первоначальной стоимости квартиры. При этом многие застройщики предлагают своим дольщикам готовые договора цессии (уступки) и помощь в их заключении.
Что касается документов, которые продавец должен предоставить покупателю, то их набор частично пересекается со стандартным списком, необходимым при продаже вторичного жилья. Если продавец состоит в браке, он должен показать письменное согласие супруга/супруги на сделку, подтвердить свою дееспособность. Также продавцу необходимо предоставить покупателю информацию, в какой мере он уже исполнил обязательства перед застройщиком, предъявить документы о произведенных платежах.
Также нужно помнить, что договор переуступки на квартиру, которая покупалась по ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Без этого договор будет считаться недействительным и покупатель не сможет претендовать на квартиру у застройщика, когда дом будет достроен.
