Этой осенью на рынок недвижимости оказывали влияние самые различные факторы: война на Украине, взаимные экономические санкции Запада и России, законодательные новации в сфере налогов на недвижимость, падение цен на энергоносители, ну и, конечно же, кризис национальной валюты. Реакцию рынка прокомментировали аналитики Департамента маркетинга компании «Магистрат».
«Рынок недвижимости сегодня находится под воздействием самых разных, порой разнонаправленных трендов, – говорит директор Департамента маркетинга компании «Магистрат» Ольга Денисова. – С одной стороны, девальвация рубля вызывает активизацию спроса на жилье, как на наиболее надежный способ сохранения рублевых сбережений – подобную ситуацию мы наблюдали в начале года. Однако параллельно работают также факторы, не способствующие выходу покупателей на рынок: ужесточение условий ипотечного кредитования, снижение платежеспособности, негативные ожидания потребителей по поводу будущей финансовой обеспеченности».
На первичном рынке элитного жилья и апартаментов в октябре текущего года продажи велись в 47 объектах (1323 лота общей площадью чуть более 191 тыс. м2). По сравнению с последним месяцем лета объем предложения уменьшился примерно на 3,5%, новые проекты на открытый рынок в сентябре-октябре не выходили.
В октябре было заключено 38 сделок – почти на 19% больше, чем в августе. Таким образом, объемы продаж по сравнению с концом лета существенно подросли, что в целом позволяет говорить: пока тренд на повышение спроса вкупе с традиционной осенней активизацией рынка преодолевают указанные выше негативные макрофакторы. Однако если сравнивать эту осень с прошлой, спрос можно охарактеризовать, как достаточно сдержанный и избирательный. Объемы реализации относительно октября 2013 года просели примерно на 20% (тогда, по данным Департамента маркетинга компании «Магистрат», было реализовано 48 элитных квартир и апартаментов).
Средневзвешенная цена предложения в новостройках высокого класса по состоянию на конец октября составила 723,4 тыс. рублей за квадратный метр – чуть выше показателя сентября. А вот относительно октября прошлого года рублевые цены подросли серьезно – на 16,6%. Что касается долларовых цен, то только за октябрь они упали почти на 3%. За год же снижение составило порядка 14%.
«Как показывает опыт, рано или поздно, рынок недвижимости догоняет валютный рост, – говорит Ольга Денисова. – В силу усиления инфляции увеличивается себестоимость строительства и стоимость кредитов, а, значит, постепенно повышаются и цены на жилье. Однако указанное «выравнивание» происходит не сразу, а с временным промежутком, порой достаточно длительным. Все же ключевой фактор, определяющий стоимость недвижимости, – это не валютные колебания, а платежеспособный спрос. Покупатели сегодня не готовы платить за жилье по ценам, соответствующим новому курсу доллара. Многие заняли выжидательную позицию, предпочитая быть в «кэше», естественно, валютном».
Среди объектов элитного сегмента, как отмечают эксперты компании «Магистрат», по-прежнему выгодно выделяется ЖК «Садовые Кварталы», отличающийся оригинальной, продуманной концепцией, обширным ассортиментом предложения, привлекательным соотношением цена-качество и хорошей локацией в престижном районе – Хамовниках. В данном объекте в течение всего года сохранялась устойчивая тенденция к увеличению уровня спроса и росту цены реализации. В первые два месяца осени здесь было зафиксировано значительное увеличение объемов продаж – они почти в 2,5 раза превысили результаты сентября-октября 2013 года.
«Рынок жилья в данный момент представляет собой классический пример «рынка покупателя», на котором объем предлагаемого к продаже товара превышает величину спроса. Что, в свою очередь, позволяет потребителю диктовать правила игры и спокойно выбирать лучшее предложение из представленных на рынке, – комментирует Ольга Денисова. – В таких условиях в выигрыше оказываются объекты от надежных, известных застройщиков, обладающие уникальными конкурентными преимуществами».
«Кроме того, – продолжает эксперт, – жилье верхнего ценового сегмента, как известно, в 90% случаев выставляется на продажу в долларах. А вот квартиры в ЖК «Садовые Кварталы» (как, кстати, и все остальные объекты ГК «Интеко») номинированы в рублях, что в сегодняшней ситуации кризиса национальной валюты чрезвычайно важно для покупателя».
На рынке новостроек бизнес-класса сложилась несколько иная картина.
Средневзвешенная цена квадратного метра в октябре текущего года выросла по сравнению с сентябрем примерно на 2% и составила 246,8 тыс. рублей. Однако, относительно октября прошлого года, в отличие от элитного сегмента, данный показатель понизился – на 4,4%. В долларах падение оказалось вообще очень сильным – почти на 30%,что вполне объяснимо резким ослаблением рубля. Но вот за счет чего произошло уменьшение средневзвешенной рублевой цены?
Комментирует начальник Отдела маркетинга и аналитики компании «Магистрат» Татьяна Шамрай: «Снижение средневзвешенной рублевой цены на новостройки бизнес-класса ни в коей мере не свидетельствует о замедлении соответствующего сегмента рынка или уменьшении цен застройщиками. Оно связано с выходом в экспозицию огромного объема нового предложения данного уровня классности, в основном в формате апартаментов. За последний год рынок первичного жилья и апартаментов бизнес-класса увеличился в объеме более чем в полтора раза, причем рост произошел за счет площадей, находящихся на ранних этапах строительства и реализуемых по ценам, соответствующим начальным стадиям продаж».
Всего на рынке новостроек бизнес-класса октябре текущего года было представлено 57 проектов (порядка 7,4 тыс. лотов). На рынок вышел один новый проект. Объемы реализации сохранились на уровне сентября и конца лета. В течение осени наблюдалась повышенная активность застройщиков в сфере стимулирования продаж (акции, спецпредложения, гибкие условия оплаты).
