Эксперты «Миэль — Сеть офисов недвижимости» проанализировали ситуацию на вторичном рынке в 2016 г. и выявили 7 главных тенденций, господствующих в данном сегменте.
1. Нетипичное сезонное смещение спроса. Так сложилось, что летом на рынке недвижимости наступает спад. С приходом осени покупательский спрос начинает расти. Однако 2016 год преподнес сюрпризы: первые 2 летних месяца ознаменовались достаточно высоким интересом покупателей, при этом в сентябре и октябре количество сделок было нехарактерно мало. Это объясняется тем, что многие клиенты ожидали летних распродаж и надеялись приобрести жилье по максимально выгодным ценам. В то же время информация о вероятном повышении стоимости в осенний период вынудила некоторых покупателей реализовать свои планы по приобретению нового жилья раньше намеченного срока.
2. Стоимость предложений на вторичном рынке сравнялась с докризисной. Средняя удельная цена недвижимости неуклонно падала на протяжении всего года, за исключением второй половины лета. Но и повышение ее в июле и августе объясняется тем, что большая часть самых интересных с точки зрения цены объектов была выкуплена на фоне всплеска покупательской активности. В конце осени 2016 г. средняя удельная цена составила 211,45 тыс. руб. за м2, что сопоставимо с показателями марта—апреля 2014 г.
Ирина Пешич, руководитель брокерского отдела «Миэль — Сеть офисов недвижимости», полагает, что прошедший год помог достичь оптимального уровня цен, который устраивал бы и продавцов, и покупателей. Рынок расширился адекватными по стоимости предложениями, что повлекло за собой рост покупательского спроса.
3. Торг стал уместен в каждой сделке. Если в 2015 г. продавцы были готовы предоставить скидку в среднем в 7–8 процентов, то в 2016 г. размер дисконта уменьшился почти в 2 раза и достиг 3–5 процентов. Однако без торга не заключалась практически ни одна сделка. Более того, чаще именно уступчивость продавца становилась определяющим фактором при принятии клиентом решения о покупке.
Как прокомментировала госпожа Пешич, скидка — это психологически важный момент для покупателя. Иногда некоторые клиенты даже готовы сделать выбор в пользу менее привлекательного предложения — например, купить более дорогой объект загородной недвижимости — лишь потому, что продавец согласился снизить цену, пусть даже символически.
4. Высокий процент альтернативных сделок в общей массе покупок. Причина в следующем: практически все объекты вторичного рынка покупаются для того, чтобы использовать их как жилье, а не с целью сохранить или приумножить капитал. Если же загородная недвижимость Подмосковья на вторичном рынке все-таки приобреталась как объект инвестиций, клиент выбирал самые ликвидные предложения в интересующей его категории. По мнению Ольги Тихоновой, главы офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль», рассматривая предложения на вторичном рынке как объект инвестиций, покупатель в первую очередь оценивает его с точки зрения ликвидности. Вопрос извлечения прибыли из квартиры путем сдачи ее в аренду уже не столь актуален, как перспектива при любой экономической ситуации сохранить вложенные средства.
5. Четкая дифференциация недвижимости на ликвидную и неликвидную. Говорить о перенасыщении вторичного рынка не приходится. Тем не менее, предложений достаточно много. Следовательно, покупателям есть из чего выбирать. Поэтому наиболее ликвидные объекты раскупаются довольно быстро. Как следствие — продавцы жилья с меньшим количеством потребительских свойств вынуждены сбивать цену, чтобы конкурировать с более заманчивыми предложениями.
6. Вырос спрос на объекты с ремонтом. Это опять-таки объясняется тем фактом, что большая часть предложений на вторичном рынке приобретается с целью проживания. В течение 2016 года 85% сделок, заключенных компанией «Миэль» в данном сегменте, приходилось на объекты, сданные уже с отделкой и полностью готовые к заселению.
7. Сегмент бизнес-класса потерял в цене больше, чем экономичные предложения. Так, в период с января по ноябрь 2016 г. удельная стоимость 1 м² в более дорогих квартирах упала на 4,7 процентов. Комфорт-класс уступил порядка 4,4 процентов стоимости. Потеря в сегменте эконом составила 2,7 процентов. Это объясняется тем, что при изменении экономического положения элитная недвижимость менее оперативно реагирует на новые обстоятельства. Например, в 2015 г. экономичное жилье значительно подешевело. При этом предложения в бизнес-классе, напротив, выиграли в цене.
