Есть дома и таунхаусы, которые буквально «разлетаются» как горячие пирожки. А есть объекты, которые годами ждут покупателя по разным причинам. Почему так происходит, как извлечь выгоду клиенту и каким образом девелоперы меняют ликвидность своих лотов? Рассказывает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate.
Ликвидный объект — самый популярный объект. На загородке — это дом площадью не больше 500 кв. м с участком 20 соток, на тихой улице вдали от КПП, в идеале недалеко от парка или леса, со свободной планировкой, чтобы покупатель смог подойти к вопросу зонирования пространства максимально функционально. Неликвид — это все «чересчур»: слишком большой или слишком маленький метраж, устаревшая или нестандартная архитектура, неудачное расположение у забора и т. д. В случае с таунхаусами большей популярностью будут пользоваться угловые секции. В остальном — дело за самим поселком. Бывает, что ликвид превращается в неликвид: например, рядом с элитным комплексом возводится многоэтажка. А бывает, и наоборот: дома только наращивают свой потенциал, так как власти решили отремонтировать дорогу, ведущую к поселку, появилась инфраструктура, включая детские сады и школу и др. Так что перед покупкой будет нелишним узнать планы развития района и новости про будущие проекты в данном месте.
Покупать участок в поселке, который только начинает строиться, почти всегда выгодно, но очень рискованно. Поэтому главный совет — выбирайте застройщика с проверенной репутацией, смотрите, насколько быстро ему удалось закончить предыдущие проекты. Чтобы обезопасить себя от негативных последствий, выбирайте дом в поселке, где уже сделана большая часть работ по строительству и благоустройству, где реально функционируют все инженерные коммуникации. И хорошо, если на соседних участках уже построены дома или ведется строительство: значит, после заселения вам не придется терпеть шум, пыль и грязь от стройки рядом. Отличный способ не прогадать с выбором жилья — общение с теми, кто уже приобрел дом в поселке.
Что обязательно должно насторожить покупателя — слишком низкая цена. Да, в нашей практике бывают случаи, когда собственники нуждаются в очень быстрой продаже дома и готовы дать скидку до 30% ради выхода в кэш. Происходит это очень редко. В остальных ситуациях большой дисконт призван компенсировать недостатки дома, и тут уже собственнику решать, насколько он готов мириться с минусами. Неликвид может потребовать вложений: например, дополнительная шумоизоляция, если дом расположен у трассы; перестройка дома или обновление коммуникаций, если особняк родом из 90-х; дренажные работы, если участок регулярно затапливается и т. п.
У застройщика или собственника есть три варианта решения проблем. Во-первых, не делать ничего и ждать клиента: такая тактика, конечно, порой срабатывает, но не часто и особенно не сегодня, в условиях переизбытка неликвида на элитном рынке. Что характерно, это решение выбирают в 80% случаев. Второй вариант — скидка — популярностью практически не пользуется: на такой шаг отваживаются не более 5% владельцев. И наконец третий вариант — превращение неликвида в ликвид собственными силами. Это могут быть инвестиции во внутреннюю отделку, обновление и перекраску фасадов, озеленение участка и строительство МАФов на придомовой территории и многое другое. К примеру, несколько лет назад мы сами столкнулись с тем, что дома вдоль заброшенной реки в поселке «Риверсайд» плохо продавались: покупатели не хотели жить рядом с неблагоустроенной зоной. С согласия местной администрации и жителей мы привели в порядок эту территорию: расчистили водоем, завершили озеленение, поставили детские площадки. Пользоваться данной инфраструктурой могут жители всех близлежащих деревень. Нам же удалось реализовать дома вдоль набережной очень быстро и с дополнительной премией в 20% к цене резиденций.
