Успешная продажа коммерческой недвижимости. Секреты.
Большинство собственников коммерческих помещений в наше время сталкиваются с проблемой, как выгодно продать свою недвижимость. Это объясняется значительным превышением предложения над спросом в данной сфере и многими другими факторами. Финансовое положение многих компаний таково, что эксперты не убирают из своих статей выражение экономический кризис. А сделки купли-продажи в такой момент всегда совершать непросто.
Владельцы коммерческих помещений стараются до последнего не продавать свою собственность. Если случилось так, что помещение стало убыточным, его владелец попытается изменить вектор его использования. Например, будет искать арендатора, который займет помещение, будет в нем вести свое дело и оплачивать аренду. Мысль о продаже обычно возникает тогда, когда недвижимость не куплена, а досталась в наследство или же когда предприниматель собрался уехать из города и прекратить свою деятельность. И главное условие в такой ситуации – оперативность продажи помещения.
Чтобы найти хорошего покупателя и реализовать коммерческое помещение в минимальные сроки, есть некоторые тонкости. О них мы и расскажем.
Готовим помещение к продаже.
Главным условием оперативной продажи коммерческого помещения является его презентабельный вид и достойное состояние. Для этого обязательно провести в помещении косметический ремонт, проверить состояние коммуникаций и также отремонтировать их в случае необходимости. Это нужно для того, чтобы новый владелец получил готовое ко въезду помещение: хорошее состояние коммерческой недвижимости всегда ценится и обеспечивает более быструю продажу.
Как правило, даже поверхностный ремонт в виде окраски стен, замены ламината, обновления светильников и фурнитуры дверей делает помещение значительно более привлекательным и потому – более востребованным. А неухоженное помещение с ободранными стенами, старым покрытием на полу ничего, кроме инстинктивной настороженности и негатива, не вызовут у потенциального покупателя. Если внешне все так печально, то и с невидимыми коммуникациями не лучше – примерно так подумает он.
Итак, первое, что вы должны сделать перед продажей помещения – привести его в надлежащий внешний вид. В среднем это может занять одну-две недели и не такую крупную сумму расходов. Поверьте, эти деньги вернутся вам вскорости.
Анализ рынка и места своего помещения в нем.
Параллельно с проведением ремонта в коммерческом помещении, нужно изучить рынок недвижимости. Не стоит делать это глубоко и всесторонне, этим пусть занимаются специалисты. Вам нужно определить, насколько востребованы помещения данного типа и выявить, к какому именно типу оно относится.
Коммерческая недвижимость, по мнению риелторов, делится по таким характеристикам:
- назначение и реальное состояние помещения;
- район и регион, где расположено помещение;
- особенности окружающей территории и городской инфраструктуры;
- параметры здания, особенности планировки;
- близость к пешеходным и транспортным потокам;
- удобство подъезда к помещению.
Обычно владелец коммерческого помещения идет по такому пути: собственное использование, аренда, продажа. Потенциальный покупатель обязательно будет сравнивать помещение на предмет соответствия с теми параметрами, которые мы перечислили. И проанализирует цену, которую вы указали в вашем предложении о продаже.
Быстрая продажа нежилого помещения характеризуется разумным определением стоимости, это крайне важно. Это поможет не ждать покупателя годами, а быстро найти подходящего кандидата для покупки. И поможет в данном процессе не интенсивное изучение сотен и тысяч объявлений в самых разных источниках.
Разумнее всего поручить данную задачу профессионалу – оценщику. Он занимается данным узким видом деятельности и всесторонне разбирается в тонкостях работы с кадастром, технической документацией и т. д. Такие специалисты работают как в специализированных агентствах недвижимости, так и в риэлтерских бюро. С каким именно специалистам вам работать – на наш взгляд, предпочтительнее с оценщиком, чем с риелтором.
После оценки помещения вы будете точно знать, на какие средства можно рассчитывать при его продаже. Реальная цена объекта – важный фактор при продаже, т. к. покупатель обязательно будет в курсе среднерыночной стоимости подобного помещения, а завышенная сумма его оттолкнет.
В документах – полный порядок.
Следующее, на что стоит обратить внимание при продаже помещения: в каком состоянии находятся правоустанавливающие документы на него. Поднимите пакет документации, как первичной, так и по хоздеятельности, и внимательно проверьте его. Если чего-то не хватает, срочно восстановите. Это нужно для того, чтобы в процессе перерегистрации помещения на нового собственника не возникло досадных проволочек по вашей вине. Для государственных органов необходимо наличие всех документов, и небрежность в этом вопросе чревата потерей не только времени, но и, возможно, самого покупателя.
Поработать предварительно с документами на помещение необходимо и для того, чтобы убедиться в правовом статусе недвижимости. Если помещение в залоге, под арестом, на него претендуют третьи лица – продажа будет невозможна. Так, иногда на помещение, которое получено в наследство, предъявляет права еще один наследник. И тогда предстоит судебное разбирательство, по результатам которого вы можете потерять часть помещения. Ни о какой продаже речи уже не идет, а если продажа состоялась ранее, она признается недействительной.
Продать коммерческую недвижимость будет довольно трудно, если объект или помещение имеют несколько собственников. Могут возникнуть проблемы. Для его продажи нужно получить нотариально заверенное согласие всех дольщиков.
Так что проверка документации необходима в процессе подготовки помещения к продаже. А все указанные действия на деле занимают немного времени, но предотвращают проблемы в будущем.
Помощь профессионалов.
Наиболее результативным способом оперативной продажи коммерческого помещения является обращение в агентство недвижимости. Как подтверждает статистика, именно через такие компании осуществляется подавляющее большинство сделок купли-продажи в сфере коммерческой недвижимости. Ваше объявление попадет в актуальные базы недвижимости агентства, и риелторы начнут поиски покупателя.
Тонкость здесь к том, что в агентства обращаются не только с предложениями о продаже помещений, но и желающие купить помещение. И риелторы видят потенциально успешные сделки, сверяя параметры по пунктам и определяя максимальное соответствие. К примеру, 1 ноября в агентство обратился клиент, заказ которого – покупка коммерческого помещения площадью от тысячи до полутора квадратных метров и стоимостью один миллион рублей. Через три дня в это же агентство позвонили вы с объявлением о продаже вашей коммерческой недвижимости, параметры сделки: площадь – тысяча двести квадратных метров, цена – миллион триста рублей. Риелторы видят, что в данном случае, как говорят, продавец и покупатель нашли друг друга. А это значит, что ваше помещение нашло своего нового владельца в течение трех дней.
В случае успешных переговоров с покупателем, достижения соглашений по всем пунктам покупки/продажи следует государственная регистрация сделки. И здесь ее сроки установлены законом, о чем вы будете ознакомлены. Юристы агентства доведут весь процесс до завершения, результатом которого станет выполнение задачи – продажа коммерческого помещения с максимальной выгодой для его владельца.
